第19回浦安大家塾を開催しました!_2013年9月14日
現役大家が語る!
お金の借り方物件の増やし方PARTT
というテーマで開催しました。
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「物件を増やしたいけどローンがおりなくて・・・」 |
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「他の大家さんの投資スタンスを聞いてみたい!」 |
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「うまい融資交渉の仕方ってあるのかな?」 |
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「このままの自分の不動産投資のやり方でいいのだろうか・・・」 |
という疑問点などが解消できた回になったかと思います。
今回は4人の大家さんの不動産投資体験談発表4本立て。
金融機関との付き合い方やどうやって物件を増やしていったかといった話がテーマのためか、会場は超満員。
内容としては、ざっと下記のようなもの。
PART T 現金投資法!
自身で性格が臆病と語るT1さんは、これまでずっと現金で物件を決済して投資されています。
ローンを組まない理由は、
・自分の属性が悪い。
・先行きが読めないのに大きなローンを組むなんて、小心者の自分にはとてもできない。
というもの。
現金の調達方法としては、何より貯金することと、修繕などはほとんど自前でセルフリフォームしてしまうことだとのこと。
クロス貼りやハウスクリーニングなどは当然として、サイクルポートを作ったり、キッチンなどの住宅設備なども自分で組んでしまったりと、その行動力と活動量にみなさん驚嘆の声をあげておられました。
PART U 団地投資法!
T2さんは、区分、中でも「団地」に特化して投資しています。
最近、若者の流行りとして、団地に住むことが注目されているのだとか。
確かに、無印良品と団地のコラボや、IKEAと団地のコラボなどは有名な話。
数百万円で団地を取得し、本格的なリノベーションを行って市場に返す、そんな投資法です。
修繕費の積み上がっている物件を狙うため、あるタイミングでは新築分譲マンションと同等の物件に生まれ変わる可能性があると言う話の段では、受講者さんは、
「私もやってみたい!!」
というような声を多数あげておられました。
中古区分物件や戸建物件などは、一つ一つは小さいですが、数が集まればすごい力を発揮します。
個人的に「スイミー戦略」と呼んでいますが、例えば一物件は6万円でも、10戸あつまれば毎月60万円の家賃収入。
これってすごいことではないでしょうか。
PART V 土地なし、金なしのサラリーマンが、1年8カ月で4棟55戸の大家になった戦略!
Oさんはたった1年8カ月で4棟55戸の大家さんになりました。
購入資金のほとんどを銀行借り入れで調達されています。その額なんと、4億。
サラリーマンで1〜2億ぐらいの借入規模は良く聞く話ですが、なかなか4億円となると、かなり限られてくるのではないでしょうか。
金融機関との付き合い方をはじめ、家族の理解を得る重要性についても語っていただけました。
何よりすごかったのは、自己分析。
購入された物件に関するデータや借入、また、使った費用などの詳細を一覧にしていただいたのですが、これがとにかく凄かった。
自分の物件の購入経緯などをここまで詳細にデータ化されている大家さんは本当に少ないのではないかと思いました。
その緻密さ及び分析力に脱帽です。
PART W 法人設立からの事業融資
これは私の実体験で、今年3月に設立して、9月に法人で物件購入資金の事業融資を得られた経験を発表しました。
STEP 1 法人設立
STEP 2 法人口座開設(6銀行、地銀・信用金庫)
STEP 3 小額事業融資獲得
STEP 4 物件購入資金融資獲得
法人を設立してから、地元の全ての地銀・信用金庫に法人口座を作りました。
そして、タイミングをみて、リフォームや手数料といった名目で小額融資を打診。
コツコツ小さな融資を受けながら、銀行を取引先にする方法についてお話しました。
その上で、地元に比較的大きな土地が売りに出されていたのを銀行に持ち込み、新築ということで1億円の融資を獲得。
最近の不動産投資本に書いてあるような方法をそのまま実践したのですが、それで融資が実際に可能になるという体験談でした。
全体として、2時間半の長丁場だったのですが、
「時間が全然足りなかった!」
「それぞれの大家さんに独立した回でもっと詳しく話を聞きたい!」
というような声をいただきましたので、次回、また機会を設けたいと思います。
勉強会の後は恒例の懇親会。
今回はいい感じのアジアンカフェバーを貸し切っての開催。
17名でワイワイガヤガヤやりました!
中には、
「今日は本当はFPの勉強会があったんです。でも、浦安大家塾で他の大家さんと話している方がよほど楽しくて、そっちの勉強会はすっぽかして懇親会にまできてしまいました。。。」
というような嬉しい声も。
いや〜、そこまで言っていただけると開催している甲斐があるというものです。(^^
そうそう、今月は、「利回り70%超! 廃屋から始める不動産投資
」をご紹介しました。
ぱる出版
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ボロ物件を見た時に、再生後の満室物件をイメージできるか?
といったことなどは非常に刺激を与えてくれる本だと思います。
一部、アマゾンのレビューには、
「具体的なノウハウがない。」
というようなものもありましたが、私は、具体的な話でなくとも、不動産投資は、
創造・イマジネーション
というのも非常に重要なキーワードと考えていますので、少なくとも私にとっては非常に刺激になった本です。
ぜひぜひご一読くださいね〜。
第19回 浦安大家塾 受講者の声 |
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