第53回浦安大家塾を開催しました!_2017年8月6日


今回は、

家賃滞納なんて怖くない!?
リスクを制して、順風満帆賃貸経営!

というテーマで開催しました。

b_lis022.gif 「保証会社に加入だけさせていたら大丈夫なのかな・・・」
b_lis022.gif 「民法改正を受けて、賃貸業界がどうなるのか不安・・・」
b_lis022.gif 「積極的にリスクをとって、物件購入に活用したい!」
b_lis022.gif 「保証会社の仕組みをもう一度勉強したい!」

という疑問点や不安点にある程度こたえられた回になったのではないかと思います。

2017_08_06_01.jpg第一部は、定期借家契約と連帯保証人、および債務保証会社との関係について勉強しました。

具体的には、

・家賃滞納があった場合の公的機関を利用した対処方法とは?

・保証会社利用の正しい知識と利用方法とは?

・保証会社と連帯保証人の違いとは?

・定期借家契約をした場合の正しい保証委託活用法とは?

・保証会社加入しても家賃保証されない注意点とは?

といった内容です。

よく、

「保証会社さえつけておけば、家賃をとりっぱぐれることもないから安心だ。仮に不良入居者でも、保証会社が立退きまでやってくれるもんね。」

ということを言われる方がいますが、これだけだと片手落ち。

というか、これだけの認識だと危険と言わざるを得ません。

なぜなら、

・保証会社にはそれぞれ独自のプランがあり、訴訟費用や残置物撤去費用などが保証されない会社もある!

からです。

また、保証会社が保証してくれるのは、あくまで「家賃債務」についてです。

ですので、保証会社との契約は、「家賃債務保証」となっているのですが、これがなかなかの食わせ者。


家賃を滞納される方は、やっぱり生活上のトラブルを起こされる方も多いですよね。

このようなトラブルに関する損害というものが、実は、「家賃債務保証」の範囲ではないのですね。(もちろん、保証会社のオプションで保証されるケースはありますが。)

例えば、

・自殺等
・ペット不可物件でペット飼育
・クレーマー
・隣人トラブル
・漏水、火事

といったことが原因で損害が発生しても、それらは、保証会社からは一切保証されないのです。

このようなことを知っていくと、

「不動産会社が利用している保証会社の保証内容を押さえておかなければならない!」

となりますよね。

そう、その通りなのです。

我々大家は、不動産会社がどのような保証会社・プランを使っているかは普通、知り得ません。

「保証会社の審査が通ったので、これで入居させてもいいですよね?」

ぐらいしか、お聞きにならないのではないでしょうか。


でも、ここまで勉強していれば、どのような保証会社のどのような保証内容なのかをヒアリングすることができるようになります。

不動産会社は、債務保証会社の代理店になっていて、その保証を利用すれば、当然代理店フィーが入ってきます。


そのため、悪い不動産会社になると、保証内容どうこうというよりも、審査に通りやすく、かつ、手数料の多い保証を利用しようとします。

そう考えると、大家さん自身も、一度は依頼している不動産会社の保証サービス内容を把握しておく必要があると言えます。

2017_08_06_02.jpg続いて第2部は、アーク株式会社の佐藤さんに、

・家賃債務会社の審査実務
・未納督促現場のドロドロした裏側
・話題の民法改正による賃貸経営の注意点

などをお話いただきました。

120年ぶりに見直され、3年以内に施行が予定される民法改正案のうち、賃貸業界に関わる主な部分は、

(1) 敷金返還・原状回復の問題
(2) 連帯保証人の問題

です。

従来のやり方では通用しなくなると言われています。

特に大きいのが、連帯保証契約には極度額の定めが必要になったことと、事業用の保証契約で賃借人に情報提供義務化されたことです。

このうち、極度額の定めが必要になったこと、というのは、保証人が賃借人の債務を保証する限度額を決めるという程度のものなので、単に金額を記載すればいいだけ、ということがいえます。

2年分の家賃相当分とすることもできますし、極端な話、1億円と書くこともできる、という話です。

困るのが、次の、保証契約で、賃借人が保証人に適切な情報提供をしないと、保証債務を保証人が取り消すことができるようになってしまうことです。

つまり、滞納などが発生した際、保証人が、「入居契約時に、賃借人が家賃払えなくなるような属性だって、知らなかったので、もう保証できない。保証は取り消してもらいますね。」

として、勝手に保証を打ち切ることができるようになってしまうことになります。

まだ、今のところは事業用の契約だけに限られるのでいいようなものの、やがて、事業用でないものについてもこれが適用されるようになってしまうと、かなり危険です。

そのため、今後は、保証人に対しても十分な説明をしないと、かなりのリスクが発生してしまうことになります。


賃貸経営では、「知っていない」と命取りになることが往々にしてあります。

そのような意味で日々勉強、日々経験だと言えますよね。


物件を増やすことだけを考えるのではなく、守りの部分であるこのような運営に関するノウハウもバランスよく勉強していきましょう!

「今月の一冊」のコーナーでは、小嶌大介 さんの「50万円の元手を月収50万円に変える不動産投資法 」をご紹介しました。

50万円の元手を月収50万円に変える不動産投資法
小嶌大介
ぱる出版
売り上げランキング: 60

小嶌さんは、自ら、「自分は、低属性の社畜だった。」と語っています。

でも、低属性なら低属性なりのやり方があるとばかりに、小規模物件をセルフリフォームしながら物件を買い進め、今では一般物件50戸、シェアハウス50戸もの規模の大家さんになられた、ということでした。

私、個人的にこのような規模拡大のやり方、激しく同調してしまいます。

というのも、私自身も中古ボロ戸建のシェアハウス、かつ、自分もそこに住みこんでの運営という物件から不動産投資をスタートさせ、やはり、小規模物件から今の規模にコツコツ時間をかけながら進んできためです。

今回も、「今資産0の状態になったら、何から始めるか?」というトピックをお話させていただいたのですが、やはり、小規模・定額物件購入からスタートするとお話させていただきました。

また、小嶌さんがおっしゃるように、まずは死にもの狂いで軍資金を貯めると思います。(私は、どんな投資するにも、最低500万円必要と考えています。)

小嶌さんの書かれているフレーズでは、「土下座してでもお金を集める」というのが非常に印象的でした!

どのような規模の大家さんでも役に立つ内容満載ですので、ぜひぜひご一読くださいね〜。

第52回浦安大家塾を開催しました!_2017年7月1日


今回は、

マネーコンサルタントが語る、欧州流、資産承継の考え方!
・次世代まで資産を減らさずに承継する方法
世界の富裕層が行っていること 他

というテーマで開催しました。

b_lis022.gif 「最近、不動産だけに偏った考えになってしまっている・・・」
b_lis022.gif 「富裕層が実行している資産の増やし方を学びたい!」
b_lis022.gif 「富裕層のお金に対する考え方に触れてみたい!」
b_lis022.gif 「不動産を軸にした資産の増やし方を再構築したい!」

という疑問点等にある程度回答できた回になったかと思います。

20170701_01.jpg

前半は、私の方で、「信金攻略法」についてお話しました。

攻略法、といってしまうと、おこがましいのですが、要は、信用金庫との関係の作り方についてです。

冒頭の「今月の一冊」のコーナーで、今回は、菅井さんの「読むだけでお金の増やし方が身につく 京都かけだし信金マンの事件簿 」を紹介したのですが、これがまさに、信用金庫を理解するのにうってつけの本と思いました。

また、ある大家さんの事例として、ひょんなことから信金の支店長さんとのつながりができ、そのままとんとん拍子に物件購入資金融資まで獲得した、という事例をあわせてご紹介しました。


私は、信金だけでなく、地銀でもそうなのですが、まずは口座を開き、次に、少額の融資(たとえばリフォーム資金融資など)をしてもらいながら、徐々に金融機関と関係を作っていく方法をオススメしています。

もちろん、いきなり物件の購入資金融資が受けられればそれに越したことはありません。

しかし、いきなり銀行を訪問して、「5000万円融資してください!」「1億円貸してください!」というのは、金融機関からしたらかなりの非常識。

「なぜうちの銀行に来てくれたのですか?」

という営業マンの質問に対し、

「いえいえ、御行に口座がありますし、実際に過去に融資いただいているので、今回の物件購入にあたっては、御行にまずはご相談をと・・・。」

と回答できるのが、相当にスマートな応対法だと考えます。


都銀はもちろん、地銀も、まだ取引がない状況、また、規模が小さい中ではなかなかハードルが高いものです。

そんなとき、力になってくれやすいのが、信金と言われています。

大きな金融機関では相手にされないような案件でも、親身になってくれる金融機関・・・。それが信金さんなんですね。

また、給与の振込先や少額融資の毎月の返済など、コツコツとした努力を認めてくれやすい金融機関でもあります。

このような信金さんを味方につけない手はありませんよね。


そのような信金さんとの関係の作り方や、「実質金利」という金融機関の考え方などについてもご紹介しました。

20170701_02.jpg

続いて、第二部では、マネーコンサルタントの、「小屋」さんにご登壇いただきました。

小屋さんは、もともと不動産業界におられたのですが、株式投資が好きだったこともあり、今は、マネーコンサルタント業務をサービスとして提供されています。

小屋さんには、欧米の富裕層が実践している、お金の残し方・増やし方の根底にある考え方について、解説いただきました。

受講者の感想をご覧いただければ分かる通り、大切なのは、分散投資とかそういった小手先のテクニックではなく、そもそもの、資産をどのように引き継ぐか、もっと言えば、家族の幸せとは何か、ということを突き詰めて考えているか?といったことを教えていただきました。


また、ものすごく印象に残ったのは、欧米の富裕層の富の引き継ぎ方、です。

日本では、例えば、資産が1億円あって、引き継ぐべき子供が二人であれば、それぞれに5千万円ずつ残せればいいか、となりますよね。

そうではなく、「それぞれに」1億円ずつ残さなければ、意味がない、という考え方だというのですから、驚きです。

確かに、前者だと、富がどんどん減っていき、最後にはなくなってしまう、というマイナスのスパイラル。

まさに、相続3回で、財産はなくなる、という言葉そのままです。

ところが、後者の考え方だと、少なくとも、資産は維持されますものね。


まだまだ自分の規模では、どのように資産を引き継ぐか、ということを考えるレベルではありませんが、それでも、「そもそも何のために不動産投資をしているのか?」「家族の幸せとは何か?」という根本的な問題には、常に向き合っていきたいと思いました!


「今月の一冊」のコーナーでは、菅井さんの「読むだけでお金の増やし方が身につく 京都かけだし信金マンの事件簿 」をご紹介しました。


京都の信用金庫で働く営業マンを主人公にした金融小説ですが、これがおもしろい。

メガバンク支店長を経験された菅井さんの小説だけあって、かなり生々しく、信用金庫の内部事情が伝わってきます。

信金さんに営業に行く前に、まずは一読しておきたい一冊です。

単純に小説としてもおもしろく、一気に読めます。

第51回浦安大家塾を開催しました!_2017年6月10日


今回は、

賃貸経営の「節税」大作戦!
知ってしまうとやらずにいられない節税法、大公開!

というテーマで開催しました。


b_lis022.gif 「賃貸経営で使える節税法をモレなく押さえたい!」
b_lis022.gif 「将来の大規模修繕のために節税ノウハウをマスターしたい!」
b_lis022.gif 「まだ実行していない節税策があるのか、興味がある!」
b_lis022.gif 「節税対策の基本から学びたい!」

という疑問点や不安点をある程度解決できた回になったと思います。

20170613_01.jpg


今回は、2部構成。

前半は、私の方から、節税に関する「総論」をお話しました。

しかし、これは、レジメを作っているときから感じたことなのですが、実は、

節税すること ⇔ 物件を増やすこと

という感じで、密接にリンクしていることを改めて痛感しました。


節税と一口に言っても、減価償却やお金の借り方(返済方法)、修繕費や法人化、さらには、減価償却資産を作るための物件購入など、それこそ、様々な方法があります。

不動産投資家・大家さんそれぞれの置かれた状況や資産背景、ステージによって、それこそ、必要な節税方法は千差万別。

一概に、

「この節税方法がいいですよ!」

なんてことは、ウソでも言えないだろうなと思いました。


レジメで、A4一枚に考えられるうる限りの節税法を書き出し、さらに、関連するものを紐づけしようとしたところ、驚くべきことに、全ての項目が全てと言っていいほど、他の項目に紐づけられてしまいました。。。

実際、何か単独で節税方法が有効に働く、というわけでもなく、つきつめていくと、また、うまく経営できる方は、全ての節税方法を網羅していることになるのだろうなと考えました。


私のパートは、50分ほどでしたが、感想にもある通り、

「このパートだけで、2〜3時間分のボリュームはありますよね。」

とか、

「もっと深掘りして話してほしかった…。」

と言われました。


当初予想していた通りでしたが、受講者さんの知りたいことと言いますか、節税に関する関心度の高さが分かりましたので、機会を改めて再度同テーマで開催したいと思います!


20170613_02.jpg

続いて、二部では、これまで保険活用で何度かご登壇いただいている川名さんに、個人・法人で活用できる個別具体的節税方法について解説していただきました。

具体的には、小規模企業共済やセーフティネット共済についてでしたが、一般的には加入できないと思われている方でも加入できるという、裏ワザ的加入方法には、みなさん、ビックリされているようでした。

このような国の制度と言ってもいい、優遇された節税方法は、お得過ぎる制度なので、利用しない手はありません。

また、一時的にキャッシュアウトしてしまうために、私はいっとき、加入をためらっていたのですが、実は、「貸付制度」があることを知ってからは、積極的に活用するようにしています。

現金が必要なタイミングでは、貸付を利用する、ということも有効な選択肢になります。

よく、民間の生命保険で節税、という話がありますが、まずは、このような国の制度を一通り利用し終わったてから利用すべき、ということを改めて強く理解することができました。

でも、残念ながら、このようなお得な制度もあまり普及していないのが実際です。

というのも、このような共済を紹介しても、例えば、法人の顧問税理士さんなどは、ほっとんど手数料収入にならないからのようです。

それに比べ、民間の生命保険を紹介すれば、下手をすれば1000倍?ぐらいの収入が発生するというのですから、それだと、手数料の低い共済など、おすすめされるわけ、ないですよね。

だからこそ、国から提供されている共済について、理解を深めていただきたく、今回のテーマに取り上げていただいた次第です。

実際、複数名の大家さんがさっそく加入に動かれることになりました。

知っているかどうか、よりも、このように、実際に行動するかどうか?の方が何倍も重要なことだと思います!


さて、今月は、「7つの習慣」 「菜根譚」 という有名な成功法則系の2冊をご紹介させていただきました。

完訳 7つの習慣 人格主義の回復
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「ん?何で今さらこんな本を・・・」

と受講者のみなさんは感じられたと思うのですが、実は、私、時々自分が嫌になることがあり、そんなときにはこのような本を書棚から取り出してくる、ということを繰り返しています。

自分が嫌になる、というよりも、正確には、

「お金のことばかり、また、節税のことばかり、もっと言えば、儲けることばかり考えている自分が嫌になるときがある・・・。」

ということです。


時々、人相悪くなってる自分に気づくことがあって、そんなときに、このような「人格を高められそうな本」を手に取ります。

心が浄化される・・・、気がする?という感じでしょうか。


そのような意味で、今回、こちらの2冊をご紹介させていただきました。


よろしかったらぜひご一読くださいね〜。

第50回浦安大家塾を開催しました!_2017年5月27日


今回は、

家族信託のプロが語る!
実例からみる「家族信託」の裏ワザ的活用法を大暴露

というテーマで開催しました。

b_lis022.gif 「家族信託を具体的に活用してみたい!」
b_lis022.gif 「財産移転のために、家族信託の仕組みから勉強したい!」
b_lis022.gif 「家族信託のお得な使い方をマスターしたい!」
b_lis022.gif 「将来の相続発生に備えて、今から相続対策をスタートしておきたい!」

という疑問点や不安点をかなり解消できた回になったかと思います。

第49回浦安大家塾を開催しました!_2017年4月15日


今回は、

意外と知られていない!?住宅金融支援機構融資の活用法!

というテーマで開催しました

b_lis022.gif 「超長期固定の超低金利融資に興味がある!」
b_lis022.gif 「住宅金融支援機構融資の詳細が知りたい!」
b_lis022.gif 「新築投資に積極的な銀行が知りたい!」
b_lis022.gif 「金融機関に関する選択肢を広げたい!」

というような疑問や心配点にある程度回答できた回になったかと思います。

2017_04_15_01.jpg今回は3部構成。

第一部は、Gさんに、海外不動産投資の体験談発表をしていただきました。

海外不動産投資というと、数年前から始まった、東南アジアなどの新興国に対する投資がメジャーです。

しかし、今回は、アメリカ、しかも、デトロイトへの投資ということで、一般的な新興国投資とは一味違った体験談でした。

Gさんは、国内でも不動産投資をされていて、物件の売却から、新築投資までされているのですが、それだけではなく、海外にも目を向けておられます。

でも、決して過大なお金を海外に投資されておられるわけではなく、ご自分でも、身の丈に合った、また、あくまで余剰資金で投資すべきもの、というスタンスで臨まれています。

事実、デトロイトへの投資では、現地の不動産会社選びも重要な論点の一つに入るようで、日本と違い、マメに連絡がとれたりするわけではないようでした。

家賃送金についても、月によって金額が往々にして違う、ということが発生し、理由についても、イマイチはっきりしないことがあるとのこと。

日本では考えられないことですが、Gさんは、かなりおおらかな心持ちで対応されているようでした。

逆に言えば、ある程度、何かがあっても、「それが海外不動産投資。」と割り切れるようなスタンスでないと、とてもできない投資が海外不動産投資なのではないかと思いました。


というのも、私も、フィリピンで海外不動産投資を経験しています。

運よく無事に売却できたのはいいのですが、完成が3年ほど遅れてしまい、また、その間にローン返済もはじまってしまい、大変な苦労をしました。

カツカツの資金計画や、また、詳細が気になって仕方がない、という方にはとてもオススメできないもののように私自身も考えています。

2017_04_15_02.jpg続いて、第2部では、桜木さんに、太陽光発電について、体験談発表していただきました。

太陽光発電といっても、普通の話ではありません。

通常の太陽光発電の話と言えば、アパートの屋根に載せるとか、また、土地を買って、野立でばばーんと大きな太陽光発電設備を提携ローンで設置する、というものです。

しかし、桜木さんは、野立太陽光を、なんと、土地付きの中古で購入。

しかも、その資金は、なんと、「リース」契約で賄っているのです。


この事例だけでも非常に興味深く、またおもしろかったのですが、桜木さんは、今回のお話の中で、不動産投資、または、ビジネスで大切な成功法則を私たちに伝えてくれました。

それは、問題が発生したときに、すぐにできない、と考えるのではなく、

「どうやったらそれを解決できるか?」

というスタンスで行動したことです。

今回の案件がでてきたとき、桜木さんは金融機関からことごとく断られてしまいました。

しかし、何とかできないか、と自分に問いかけ続け、リース会社に行き着いたのでした。

しかも、リース会社にとっても、大規模な太陽光発電でリース契約するなどは、まったくの未経験。

なので、桜木さんは、今回のプロジェクトのメリット等の説明からスタートしたといいます。

もちろん、各業者さんの協力がなければ、今回の取引は成立しなかったわけですが、それらを呼び寄せたのは、桜木さんの考え方や行動力です。


ですので、今回の体験談発表では、そうしたマインドのところを受講者さんと共有できたのが、最大の収穫でした!

第3部では、いよいよ、今回のメイントピックである住宅金融支援機構融資について、実際に支援機構担当者からお話いただきました。

具体的な融資の内容については、「住宅金融支援機構融資」のHPにまとめられている内容でした。

堅苦しい話になりそうで心配していましたが、でも、当初からの予定通り、一緒に賃貸経営実務検定を運営している講師仲間の岡さんに途中、質問をたくさんしてもらい、それによって理解を深めることができました。

あまり知られていませんが、実は、土地から購入しての新築融資に、機構融資が使えるのですね。

つなぎ融資の話や、審査の話、必要になってくる書類など話は細かいところから、大きなところまでいろいろでしたが、やはり、このような質問形式で理解を深めていくやり方もいいですね。

私自身も、機構融資の審査だけはしてもらったことがあり、また、土地から新築を企画する際には、チャレンジしてみようという気持ちにさせてもらいました。

第48回浦安大家塾を開催しました!_2017年3月4日


今回は、三部構成で開催しました。

第一部:
賃貸のニーズトレンド2017’
byリクルート住まいカンパニー

第二部:
借換コンサルタントが語る!銀行融資の今と今後の戦略!

第三部:
大暴露!保険を使ってボロ物件をタダで再生する方法!

という内容です。


b_lis022.gif 「最新の賃貸ニーズやトレンドを押さえておきたい!」
b_lis022.gif 「銀行融資に関する最新情報が知りたい!」
b_lis022.gif 「リフォームコスト削減ノウハウが知りたい!」
b_lis022.gif 「ボロ物件を再生するお得な方法を知りたい!」

というような疑問点等にある程度こたえられた回になったかと思います

2017_03_04_01.jpg

今回は3部構成で、内容目白押しな回になりました。

賃貸トレンド・融資(借換え)・修繕&保険金請求テクニックと、どれも大家さんにとっては必須の知識。

それだけに、満席になってからもキャンセル待ち申込みがかなりでていました。

本編に入る前に、私自身の体験談として、

・某地銀による借換え成功談及び決定的となった修繕履歴について
・保険金請求により、実際にタダでリノベーションした事例

をご紹介しました。


2017_03_04_02.jpg

まずは、賃貸のトレンドについて、リクルート社の松本氏に登壇いただき、最近の動向等をデータで分かりやすく解説していただきました。

かなり膨大なデータで、統計的な説明をいただいたのですが、自分の物件のあるエリアについてだけでなく、より俯瞰的な視点での入居者ニーズの動向などが非常に参考になりました。

新築物件が供給過剰で、ライバル物件が増えすぎて、古い物件は大変、ということをよく耳にします。

しかし、

「古い物件であっても、家賃設定させ間違わなければ、それなりに入居者からは選ばれる物件になっている。」

という事実がデータで分かったのですが、これには、勇気をもらったような気がします。

というのも、自分も古い物件をかなり保有していますが、それなりに愛情をこめて、リノベーションしてきたつもりです。


そういった努力を認めてくれる入居者さんも、データ的にも確かに存在するということが、何だか非常にうれしかったのです。


2017_03_04_03.jpg

第二部は、借換えについて、借換えコンサルタントの若松氏に登壇いただきました。

若松氏には、借換えによる利払いの削減効果等を分かりやすくご説明いただきました。

分かってはいても、なかなか借換え交渉に臨むのはおっくうになるものです。

しかし、はっきりとした収益改善効果があれば、やる気も変わってきます。

ただし、借換えするには、それなりのコストもかかってくることを理解しておく必要があります。

そのような意味で、単に金利を下げる、というだけではなく、

「どれぐらい金利が下がればメリットがでるのか?」

を明確に把握しておくことが重要になります。

その上で金融機関との交渉に臨まなければなりませんが、若松さんにはそのような心構えのところから分かりやすく解説いただきました!


借換え交渉にいくための時間をそもそも捻出できない、という大家さんの声も良く聞きます。

そのような方は、時間短縮の意味もあわせてこのような借換えコンサルタントに借換え交渉を依頼するのも一つの選択肢と考えました。


2017_03_04_04.jpg

第三部は、保険請求のスペシャリスト、谷さんより保険金請求の事例を生々しく公開いただきました。

損害保険って、もちろん、火事や浸水、または地震などが発生したら、誰でも保険金請求しますよね?

ところが、一般的な自然災害、大風や大雪などについては、請求していない大家さんがほとんどです。

確かに、私も、これまでそのような事由で保険金請求したことはありませんでした。

ところが、谷さんに実際に現地確認してもらい、保険会社と交渉したところ、保険金請求した全ての物件で、けっこうな額の保険金がおりたのです。

自分でも正直目を疑ったのですが、これはすごい事実です。

番外編で、

保険代理店の方にも登壇いただき、

「なぜ、保険代理店が積極的に保険金請求できないのか?」

という保険業界のウラ事情なども暴露してもらいました。


聞いてみると、なるほど、納得、という感じです。


また、さらに番外編ということで、この保険金請求が、地銀との借り換え交渉に非常に役立ったという裏話も、ちょっと恥ずかしかったのですが、告白させていただきました。

本邦初公開(?)の告白でした。

今回の、「今月の一冊」のコーナーでは、「トランプ自伝―不動産王にビジネスを学ぶ」をご紹介しました。

トランプ自伝―不動産王にビジネスを学ぶ (ちくま文庫)
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前半1/4ぐらいは、

トランプさんの一日

みたいな感じで、正直おもしろくありませんでした。

しかし、後半は、トランプさんの考え方がダイナミックで、また、不動産の本質を突いているのがはっきり分かって、かなりワクワクしながら読むことができました。

・コンサルタントのアドバイスを鵜呑みにしない⇒自分の感性に従う

・大きく考える

・信念を曲げず、おかしなことには徹底的に戦う

などなど、参考になることでいっぱいでした。

特に、新築投資の方には必見の情報も満載でした。(役所との戦い、等)

ぜひぜひご一読くださいね〜。

第47回浦安大家塾を開催しました!_2017年1月28日


今回は、

アクティブブレインセミナー!
脳の本当の使い方を学び、アパート経営にフル活用する方法!

というテーマで開催しました。

b_lis022.gif 「時間を有効利用できればもっとうまくいくのに・・・」
b_lis022.gif 「本業と賃貸経営のバランスが難しい・・・」
b_lis022.gif 「どうやったら記憶力って鍛えられるんだろう・・・」
b_lis022.gif 「自分の能力をもっともっと高めたい!」

というような点について、理解が深まった回になったのではないでしょうか。

2017_01_28_01.jpg今回は、ワーク形式で、「アクティブブレイン」という脳の活性化法の大枠についてみんなで勉強しました。

脳の使い方・・・、というだけで 何やら怪しく、事前に告知した時は、

「谷本さん、浦安大家塾はどうしたんですか?」

「怪しいです、宗教か何かですか?」

というお問い合わせメールをいただいたぐらいです。(笑)

でも、アクティブブレインセミナーは、 知る人ぞ知る脳開発の分野で有名なセミ ナーの一つ。

一見、何の関係もないように思える 脳開発と賃貸経営・・・。

しかし、こう考えればどうでしょうか。

空室を埋めるためには、自分の不動産 を入居者の記憶に残させる必要がある!
↓  ↓
どうすれば記憶に残し、申し込みさせる ことができるのか?
↓  ↓
「記憶すること」の原理原則を知り、 それを自分の物件に活用できないか?


こう考えていくと、申込み率を高める ためのツールとして使えそうに思えま す。

今回、その前提として、

自ら がどのようにすると【記憶】できるのか

を実際にワークしながら体感していただきました。


というより、私自身も一参加者として、体感したのですが、本当に記憶力がUPしました。

具体的には、はじめの方に、自分の記憶力を簡単にテストするのですが、それが、後半、簡単なトレーニングを行うだけで、劇的に記憶力がUPしたのです。


でも、講師の井上さん曰く、

記憶法

などは、小手先のものにすぎず、アクティブブレインセミナーで、本当に伝えたいのは、

ほんの一部しか使われていない、脳の本当の使い方をマスターすること

ということでした。


大家業って、本当にいろいろなスキルが要求されます。

不動産に関する知識・ノウハウは当然として、対入居者さん・対不動産会社の営業マンとしては、コミュニケーションスキルが求められます。

また、関係業者さんに対しては、リフォームの依頼方法など、ある意味、コーチングスキルなども求められるのではないでしょうか。


そのため、あらゆる意味において、脳の使い方や記憶法をマスターしておくにこしたことはありません。


今回は、その導入として、モチベーションもUPし、ますます賃貸経営に対してやる気が出てきました。


何より、このような勉強会に参加される大家さんは、みなさん前向きな方が多く、いい刺激を私の方もいただきます。


今回も、また明日から頑張ろう!という勇気をもらえた気がします!


さて、今月の一冊のコーナーでは、今回は、「首都圏で資産を築く! 王道の不動産投資 」という本をご紹介しました。

首都圏で資産を築く! 王道の不動産投資
村上 俊介
総合法令出版
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この本では、 「業者目線」で不動産投資を捉え、「業者」が儲かる構造をそっくりそのまま一投資家も作ってしまおう

ということが一貫して書かれています。

賃貸+売買

を組み合わせたハイブリッド型不動産投資、を行うべきだ、ということです。

プロは、物件保有時はもちろん、売却時にも儲けます。

さらに言えば、売却しなくても、損しないような形で物件を運営しています。

でも、なかなか業者でもないと、そんなことできないよー、と思われるかもしれません。

しかしながら、不動産投資という世界では、初心者もプロも関係ありません。

まったく同じ土俵で戦っているのですから、そんなことを言ってたら、カモにされてしまうだけの話なのです。

メガ大家さん達もみなそのように考えていますし、実践しています。

何より、彼らは、一般的な大家さんのレベルを脱し、業者レベル、いや、業者を上回るレベルに到達しているからこそ、いくらでも物件を取得していけているのでしょうね。

不動産投資の心構えを再確認する上でも、ぜひぜひご一読くださいね〜。

第46回浦安大家塾を開催しました!_2016年11月27日

今回は、

大暴露!融資戦略2017’
地銀・信金etcにヒアリングして分かったこと

というテーマで開催しました。

b_lis022.gif 「融資に関する最新情報が知りたい!」
b_lis022.gif 「新規だけじゃなく、借り換えに興味がある!」
b_lis022.gif 「どうやったら取引銀行を増やせるのか知りたい!」
b_lis022.gif 「他の大家さんの融資獲得法を知りたい!」

といったことをテーマとして取り上げました。

20161202_01.jpg「融資」というと、不動産投資家にとって、もっとも関心の高いテーマといえます。

実際、今回の大家塾、告知して数日で満席になってしまい、キャンセル待ちがでたほどです。

特に今回、単なる一方的なセミナーというわけではなく、

「融資に関する公開ヒアリング」

ということで、融資の最前線で活躍する某有名地銀さんの本支店長Aさんにお越しいただき、不動産投資家であれば聞きたいと思われるような質問・回答を繰り広げると告知していたため、なおさら注目度の高い回になったかと思います。

今回、Aさんのお話を聞いて思ったことは、


・銀行担当者の裁量って、以外に大きい!?

・担当者に、「この融資に取り組んでやる!」と思いこませることができれば勝ち!?

・銀行を味方につけるためにも、日々、属性の向上に努めるべき!


ということです。


不動産投資では、金利はもちろんなのですが、融資期間がもっとも重要になってきます。(融資金額ももちろん大切ですが、その融資額も借入期間によって左右されます。)

いくら利回りが高くても、短い借入期間では、返済額が大きくなってしまい、キャッシュフローが残らずに、実質的にお断りになってしまう、というものです。

耐用年数の壁、という言い方もされるようです。

確かに、木造アパートの耐用年数は22年ですので、例えば、築15年の物件だと、7年ほどの借入期間しかとれない、という銀行がほとんどです。


しかしながら、今回のAさんの話では、あくまで原則の話なので、実際には、耐用年数超えの融資も可能だし、あくまで個別の問題、ケースバイケースの問題だ、ということでした。


確かに、成功される大家さんは、どなたも、耐用年数超えの融資をしてもらっているという方も多いです。


確かに、信用棄損になる、という危険性はありますが、それでも、誰から見ても良いと思える物件だったら、1年でも長く借りて、返済の負担を軽くしようとするのが当然です。


それが、属性を高めることで、また、担当者が、「この融資案件を通して見せる!」という気持ちがあればあるほど、例外的な条件がどんどん引き出していけるのかなとも感じました。


よく例に出されることですが、同じ、フルローンといっても、

自己資金がまったく0でのフルローンは、

「こいつ、お金がないからフルローン希望って言ってるのか・・・。」

と思われてしまうだけですが、豊富な自己資金が背景にある方のフルローンは、

「出そうと思えば自己資金を出せるけど、どれだけ融資が組めるかを確かめたい。」

と受取られ、結果的にフルローンが実現できる、というもので、前者と後者とは性質がまったく異なっています。


そのような意味で、属性は、とにかく高めていく必要があるなと痛感しました。

さて、今月の一冊のコーナーでは、今回は、「最速で億を稼ぐ! 不動産投資[成功の原理原則] 」「CF不動産投資〜家賃収入1億円 キャッシュフロー1000万円を突破した人の次なる戦略とは?〜 」という2冊の本をご紹介しました。

最速で億を稼ぐ!  不動産投資[成功の原理原則]
木下たかゆき
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CF不動産投資〜家賃収入1億円 キャッシュフロー1000万円を突破した人の次なる戦略とは?〜
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ともに、規模的には、メガ大家、といったレベルではなく、まさしく、「ギガ」大家。

規模を拡大していくためにはどうすべきか?どうあるべきか?

といった本質的なことが書かれています。

特に、売却の戦略や、再生物件への取り組み方などが、私には非常に参考になりました。

既にある程度のステージにある方も、また、これからスタートという方でも、非常に参考になり、また、刺激になる本ですので、ぜひご覧いただきたいと思います。

不動産投資本って、自分が置かれたステージによって、使える箇所や感じ方がまるで違うものになりますよね。

まあ、それを言ってしまえば、あらゆる本がそうなのかもしれませんが・・・。

いい本は、自分の「次世代に残したい本」棚に入れてストックしていきます!

今回の2冊、ぜひご一読ください。(^^

第45回浦安大家塾を開催しました!_2016年10月8日


今回は、久しぶりの「出張浦安大家塾!」

実際の塗装現場で、塗料や塗装について勉強しました。

前回は、

「塗料を制するものは塗装を制す!
塗料の基礎知識を徹底マスターしよう!」 として、「塗料」について勉強しましたが、今回はその続きで、実際の現場で塗装を体感しながら勉強しよう、という企画だったのです。

題して、

ぼったくり価格を見破れ!
現役塗装職人が暴露する外壁塗装のハウツー!

です。


b_lis022.gif 「塗料について、勉強したい!」
b_lis022.gif 「いい塗装と悪い塗装を見分けられるようになりたい!」
b_lis022.gif 「塗装業者の見積もりを客観的に比べられるようになりたい!」
b_lis022.gif 「手抜き工事はどうやって見破れるのだろう?」

というような疑問点などを、現場で塗装を体験しながらかなり解決できたのではないでしょうか。

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第44回浦安大家塾を開催しました!_2016年9月10日


今回は、

塗料を制するものは塗装を制す!
塗料の基礎知識を徹底マスターしよう!

というテーマで開催しました。


b_lis022.gif 「過去に塗装でぼったぐられたことがある・・・」
b_lis022.gif 「近々外壁塗装を考えているのだけど、どう依頼したらいいか分からない・・・」
b_lis022.gif 「塗装業者の見積もりを客観的に比べられるようになりたい!」
b_lis022.gif 「長期的に最適な塗料を選んで発注したい!」

という疑問・質問にある程度回答させていただいた回になったかと思います。

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前半は、私の方から、前回の続きということで、引き続き空室対策についてお話ししました。

前回の第43回では、空室対策のうち、

「問い合わせを増やす方法」

「内見を増やす方法」

についてお伝えしました。

空室対策、と一口に言っても、実際にはいろいろな方法があります。

問題は、「得たい効果」別に空室対策を実施しないと、当然のことながら、得たい効果は得られない、ということです。

例えば、そもそも閑古鳥が鳴いているような状態、問合わせすら全くない状態で、いくら、空室にPOPをつけたり、お花を飾ったりしても、「問い合わせの増加」という効果には直結しません。

もちろん、間接的な効果はあるかもしれません。

例えば、綺麗にモデルルーム化されたお部屋の写真がきっかけで、問合わせが発生する、ということはあり得ますものね。


でも、本来は、やはり、得たい効果を得るために、何をすべきか?を考えることが重要です。


今回は、そんな空室対策のうち、

「申込み率をUPさせる方法」

についてお伝えしました。


でも、何も目新しいことは何もありません。

愚直に出回っている空室対策を一つ一つ実行できたかどうか、だと思います。

家具やお花などでモデルルーム化したり、または、テーブルの上にお花を飾ったりと、よく言われていることですよね。


ところが、実際に家具を設置して、モデルルーム化している物件がそれほどあるかというと、なかなか現場ではお目にかかれません。

というのも、言ってしまえば、

「家具の設置など、非常に面倒くさい。」

からに他なりません。

だからこそ、少し手間暇かけて、誰もがしないことを実践できる人だけが、最後に笑えるのだろうなと思います。


できるだけ多くの事例をご紹介しながら、改めて、

大家業を徹底的にやり抜くこと

をお話ししました。


毎回同じことをお伝えしていますが、大切なことですので、どうしても熱が入ってしまいます。(^^

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二部では、塗装職人さんに登場いただき、「塗料」と「塗装業界」について、徹底的にお話しいただきました。

今回は、細かい質問タイムを設けながら、半ば座談会のような形で進めていただいたのですが、かなり白熱しました。

出だしの、塗装業界の仕組み、と言う話には私も釘づけになりました。


大きく分けて、塗装の依頼方法には、大手のリフォーム会社・ホームセンター・地場の塗装屋さん、の3つのどれかに依頼する方法があります。

このうち、大手やホームセンターは、下請け・孫請けの会社に依頼しますが、どっちが下請けに安い金額で施工させているか、イメージできます?

なんと、答えはホームセンター。

てっきり大手のリフォーム会社かと思っていたので、びっくりしました。

また、現場監督という点での盲点なども教えていただき、この時点でみなさん釘づけになっていました。

中でも、塗料の種類については、衝撃的で、塗料の性質だけで、いくらでも工事内容をごまかせる、という話はすごかったです。


正直、過去に自分も何度か塗装を依頼しましたが、塗料の詳しい性質まで、また、見積書の中まで詳細に確認したことはありませんでした。


今から思うと、ぞっとします。

もちろん、形だけ、値下げ交渉して、価格が下がった、と喜んでいましたが、実は、手抜き工事を誘発したり、また、単に建物の塗装の品質を落としていただけかもしれないと猛省です。

本当にあっという間の1時間でした。


次回は、いつもの会場から飛び出し、実際の塗装現場で塗装について学びます!

今月の一冊のコーナーでは、ソプラノ大家さんこと、菅原久美子さんの「今すぐ妻に不動産投資をさせなさいをご紹介しました。

今すぐ妻に不動産投資をさせなさい
菅原 久美子
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満室経営を続けるための、各業者さんとの付き合い方の紹介が印象的でした。

中でも、凄いなと思ったのは、ハウスクリーニングやリフォームのために、その基礎を勉強するために学校に通ったことです。

リフォームでは、大工見習の方たちと一緒に、家を実際に建てるというような経験をすることで、技術はもちろん、チームとして仕事してもらうには、どうしたらよいか?ということまでマスターされています。

空室対策は徹底的にやる!

とはよくいいますが、その一つでクリーニングをチェックするにしても、やはり、一度は自分でもクリーニングについて徹底的に学んでおかないと、徹底的にチェックすることはできないんだろうなと思いました。


そのような意味で、同じ大家をする者としてとっても刺激を受ける内容でしたので、ぜひぜひご一読くださいね。

第43回浦安大家塾を開催しました!_2016年7月30日


今回は、

真夏の空室対策最前線!
〜閑散期の今だからこそできること&リスクヘッジ策10連発!

というテーマで開催しました。

b_lis022.gif 「本当に空室が決まらず、困っている・・・」
b_lis022.gif 「空室対策で何から手を付けていいか分からない・・・」
b_lis022.gif 「入居募集戦略を全面的に見直したい!」
b_lis022.gif 「何か他に空室対策でできることがないか、意見を聞きたい!」

という不安点などをある程度解消できた回になったかと思います。

20160730_1_small.jpg今回は、Hさんの体験談発表でスタート!

老朽化物件の耐震化と各種裁判事例をご紹介いただいた後、大家の責任、さらには、ご自身の物件を新築に建て替えられた話をしていただきました。

大家業は、とても責任の重い仕事です。

入居者さんの命を預かっているので、重い責任があるのです。

巷で流行っているのは、ボロ物件を買い取り、表面上のお化粧的なリフォームをして貸し出す、という手法ですが、忘れてはならないのは、入居者さんの、

・安全性
・快適性

です。

これらを考えた上でのリフォーム、賃貸経営でないと、永続性がありません。

もちろん、不動産投資なので、収益性は大事です。

入居者の安全性と収益性、どちらがかけてもうまくいきませんが、万が一のことが発生した場合、その一発でアウトになってしまうような賃貸経営だけはしてはいけないなと再確認できた体験談発表でした。

続いて、今回のメイントピックの空室対策ですが、その前提を再確認するために、今月の一冊のコーナーで、「家賃を2割下げる方法 」を再度ご紹介しました。

家賃を2割下げる方法
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日向 咲嗣
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この本、大家さんの必読書です。

お部屋探しされる方向け、また、賃貸物件に住んでいる方向けの本なのですが、どれもこれも、大家さんが知っておかないといけないことばかり書かれています。

何より、どんな気持ちや感情、実情でお部屋探しされているのかが生々しく分かるようになります。

周辺家賃相場の調べ方から、大家さんと家賃値下げ交渉する前には、それ相応の準備をしなければならない、というようなことまで書かれていて、非常に参考になります。

さらには、家賃交渉する際には入居者さんも腹をくくって交渉に臨まないといけないとして、「調停のやり方」マニュアルまでついています。

実際の調停書の書き方まで掲載されていますので、これは大家さんならだれでも知っておかねばならない内容です。

だまされたと思って、一度は読んでいただきたい本です。


今の時代、どんな物件を選んでも大差ない、携帯電話と同じだ、と言い切られていますが、これ、そのまま逆をいければいいという話です。

差別化、競争力、とは耳が痛くなるほど毎日聞く言葉ですが、結局、周りの物件と大差ないものを供給してしまっては、単なる価格競争に巻き込まれるだけなんですよね。

家賃はもちろん高くとれればいい。

しかしながら、家賃を高くするのであれば、それなりの価値を提供しなければならない。

さらには、それを客付してくれる仲介会社に伝えなければ、相手にされない物件になってしまう。。。

その意味で、空室対策以前の問題として、最低限、押さえていただきたい内容だったので、まずこれをご紹介することから今回はスタートしました。

続いて、本題に入っていったわけですが、空室対策といっても、無数に存在します。

それを1時間や2時間でお話しするのは、不可能なため、今回は、空室対策のうち、

・ 問合わせを増やすこと!

について、その手段を一気にお伝えしました。

空室対策を、その種類ごとにカテゴリ分類すると、


・問合わせを増やす活動

・申込みを増やす活動

・成約率を高める活動

・入居継続率を高める活動

・予約待ちを作る活動


といったことになるはずです。


それぞれ、相互に関係してくることもありますが、まずは、自分がどんな効果を得たいかを目標にして取り組まないと、意味不明な結果になってしまいます。

例えば、空室にPOPを貼ったり、エントランスにお花を飾ったりするのは、申込を増やすために効果的な対策の一つです。
(もちろん、内見案内した仲介会社が、成約させやすい物件と感じ、また別の方を紹介してくれやすくなる、というような効果もあります。)

しかし、まったく問合わせすらないのに、それを、

「内見が全然入らない。これは、現地の掃除がなってないからだ。また、POPももっと視覚的に目立つものに変えよう・・・。」

と考えるのはおかしいのです。


問い合わせがないのなら、問合わせを増やす活動をしなければ、何も改善しないのですね。

はじめにまずは、これをお伝えし、そこから、問合わせを増やすためにできる対策を20〜30連発でお伝えしました。

20160730_2_small.jpg後半は、空室対策のうち、入居継続率をUPさせる方法として、「駆けつけサービス」利用のすすめです。

例えば、入居者から、「窓ガラスが割られて空き巣に入られてしまった。修理してほしい。」という緊急通報が入ったとします。

こんなときに利用できるのが、この「駆けつけサービス」です。

もちろん、緊急対応してくれる業者さんと連携していれば問題ありません。

ところが、一次対応するにしても、出張費的な料金が発生してしまいますよね。

そんなときに、この駆けつけサービスは重宝するのです。

例えば、このようなケースの場合、現地に急行してくれ、割れたガラスを片付けて、段ボールなどでとりあえずの補修をしてくれたりを、なんと、無料で行ってくれるのです。

とにかく、入居者さん対応では、

・迅速に、早く

・連絡がつながること

が大切です。

管理会社がいるとしても、タイミングによっては、すぐに対応いただけないこともあります。

しかし、入居者さんは、すぐに対応してもらえないことが積み重なってしまうと、ストレスに感じ、転居されてしまう可能性が高まってしまうのです。


逆に、対応が早いと、ちょっとしたことは我慢してくれたりしますし、入居満足度が高まり、長期入居してくれる可能性が飛躍的に高まるのです。


この駆けつけサービスですが、大抵は、入居者さんが加入する、「家財保険」に自動付帯されていることがほとんどです。


ですので、まずできることは、

・不動産会社がどのような家財保険を入居時にすすめているか?

・その保険には駆けつけサービスは付帯されているか?

・その駆けつけサービスの連絡先はどこか?

を確認し、携帯電話にその連絡先を登録していくことです。


そうすることでいざというときに慌てず、一次対応ができるようになり、入居継続率を高められるということをお伝えしました。

最後は、問合わせを増やす方法として、高齢者市場に目を向けることをお伝えしました。

高齢者入居のためのサービスとして、見守りサービスがいろいろな会社から提供されるようになってきました。

孤独死などのリスクをカバーしてくれるようなこのようなサービスがあるからこそ、思い切って高齢者でも受け入れられる、というものです。


ところが、大家さんの気持ちとしては、

「リスクをカバーできることは分かったから、じゃあ、高齢者からの問い合わせを増やす方法を教えてよ。」

というものです。


これについては、大家さんが不動産会社に営業して回ることをご提案しました。

というのも、実際に不動産会社の窓口に、高齢者がお部屋探しに訪問しても、不動産会社はお断りしてしまうことがほとんどだからです。

実際に高齢者を受け入れてもらえる物件というのは、少ないため、面倒くさいことに関わりたくない不動産会社はその場で断ってしまうのですね。


だとしたら、高齢者を受け入れられる準備のある物件ですよ、ということであらかじめ大家さんが営業して回れば、物件の認知度は高くなるはずなのです。


「ちょっと待てよ。目の前にいる高齢者、確かあの物件だったら積極的に受け入れてもらえるよな。だったら、あの大家さんに紹介してしまったら契約までスムーズで、この人から手数料が稼げるかも。」

という思考にさせてしまえばしめたもの。


高齢者の受け入れということでは一人勝ちできるようになる可能性もある、という話をみなさんとで共有しました。


今回ご紹介した見守りサービスは、月々わずか1500円で利用できる、というもの。

もちろん、リスクを100%取り除くことはできませんが、ある程度のリスクをカバーすることができるようになります。


その上で、空室を埋めることができれば、入居者さんとも、不動産会社ともお互いWin-Winの関係を作ることができます。

お部屋探して困っている高齢者を助けることにもなるので、社会貢献のもなりますしね。


そんな話も含め、約3時間の長丁場でしたが、

「年に1〜2回は、このような形の空室対策勉強会を行ってほしいです!モチベーションUPになります。」

という声もいただきました。


確かに、大家業は孤独で、しかも、空室対策ほど地味なものはありません。

ですが、空室は経営にダイレクトに影響してきますので、定期的に空室対策をみなさんで共有し続けたいなと思いました。


自分の経営の励みにもなりますしね。


次回の大家塾は、9/10の予定です〜。

第42回浦安大家塾を開催しました!_2016年6月4日


今回は、

絶対に押さえておきたい遺言に関する基礎知識!
現役弁護士から現場の実態を学ぶ!

というテーマで開催しました。

b_lis022.gif 「遺言について知ってるようで知らない・・・」
b_lis022.gif 「作成しようとは思いながら先延ばしにしてきた・・・」
b_lis022.gif 「確かに、家族のことを考えておかないとな・・・。」
b_lis022.gif 「遺言がないことでリスクがあるって聞いたけど、本当?」

という疑問点等について理解が深まったと思います。

2016_06_04_1.jpg

今回は、16名での開催となりました。

少人数であったこともあり、途中、質問なども飛び交う、かなり濃い回になりました。

大人数開催もいいですが、これぐらいの人数の方が、運営していて、楽しかったりします。(^^


前半、体験談発表ということで、私の民泊(Airbnb)失敗談をお話ししました。

実は、この失敗談、3部作になってまして、今回が、最終章。

儲かると思って試してみた民泊で、宿泊初日からトラブル発生。

なんやかんやで夜逃げとなり、荒らされた部屋が残りました。

今回、損害賠償請求を起こしたところ、部分的に請求が認められた、という体験談をお伝えしました。


おそらく、民泊を運営されている方は多いと思うのですが、トラブルに遭い、損害賠償請求までしている大家さんはそうはいないだろう、ということで、


「万が一のトラブルの際にも、このようなやり方で損害は賠償できる!」


ということをお伝えしたかったのです。


また、民泊を試す試さないにかかわらず、どのようなことが賃貸業界で起こっているかを把握しておくことは、やはり、賃貸物件オーナーとしては必要です。

だって、自分の物件の入居者さんが勝手に民泊サイトにお部屋を登録し、また貸ししている可能性もありますものね。(実際にそのような被害がでている物件もあります。)



ただ、実際に民泊を運営している方が2名いらっしゃいましたが、

「最近、競合物件が多くなりすぎて、宿泊料が本当に値下がりしてきている・・・。」

「もううまみがなくなってきたので、民泊からは撤退しようと思っている・・・。」

という体験談をお聞きすることができました。


一般的には、

「いよいよ今年からが民泊が一気にブレイクする年だ!」

とも言われていますが、間違っても何もしないで利益のあがるブルーオーシャン市場などではなく、賃貸経営と同じく、工夫した人だけが生き残れるような市場、ということが言えそうです。


一般的な法則として、


短期間でブレイクしたモノ・サービスは、短期間で売れなくなる

ゆっくりと市場に浸透していったモノやサービスは長く売れ続けていく


というのがありますが、もしかしたら、この民泊もあてはまるのかもしれないですね。


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続いて2部では、弁護士の長先生にご登壇いただき、「遺言」について講演いただきました。

長先生は、遺言の普及に尽力されていて、その一環で今回の大家塾に出演いただいたのです。

何でも、ヨーロッパなどでは、遺言の普及率は80%ほどだそうですが、日本の遺言普及率は10%にも届かないようです。

ヨーロッパでは、

遺言を残すのは当たり前、義務である

という考え方なんですね。

その根底には、

家や家具などは先祖から代々引き継いでいくもの

という考え方があるようです。


長先生がおっしゃった言葉で非常に印象的なのは、

「遺言とはギフトなんです。」

ということ。


遺言がなかったばっかりに、残された家族が骨肉の争いを繰り広げることになってしまった・・・。


というのはよく聞く話ですが、確かにそんな醜い争いを防げるのであれば、遺言は本当にギフトなんだと思います。

また、それ以上に、自分が家族に対して残せる最後のメッセージ、ということもできますよね。


長先生は、

「遺言はラブレター。なので、一度ご家族にラブレターを書いてみませんか?」

という提案もされていました。


私も、今まで遺言ってなんだか堅苦しくて、死ぬ間際にでも書くものかなと思っていたのですが、そうではなく、家族への手紙として、書いてみたいと思えました。


さっそく家族へのラブレター、買いてみます!



あと、今月の一冊のコーナーでは、「万年赤字物件を驚異の高値で売る方法」 をご紹介しました。

万年赤字物件を驚異の高値で売る方法
新川 義忠
幻冬舎
売り上げランキング: 34,750

内容は、業界にいる人間なら、


「ふーん、当たり前のことばっかりだな・・・。」

と感じる内容で、私も売却に関する勉強会の中でもよくお伝えしているような話です。

しかし、そもそも不動産を買うノウハウは巷に腐るほどありますが、なかなか売却に関するノウハウ本はほとんどありません。


そのような意味で一読の価値あり、と考えたのです。

また、明らかに今の相場は、売り手市場になっています。


ですので、売却を考えたことがなかった大家さんにとっても、一度は、


「今自分の物件を売却したら、どうなるか?」


と考えるきっかけになってほしいと思ったのでご紹介しました。


ぜひぜひご一読くださいね〜。

第41回浦安大家塾を開催しました!_2016年3月13日


今回は、不動産投資家養成ゲームである、「カモネギ脱出ゲーム会」として開催しました。

仮想の物件を購入して10年間運用し、最後に売却するまでを疑似体験できるゲーム会です。

楽しくワイワイとした雰囲気の中で、ゲームを通して物件を購入してから売却までの一連の不動産投資を勉強できたかと思います。

特に、

b_lis022.gif 「実際に物件を買う前に買った後のことを勉強したい!」
b_lis022.gif 「不動産投資って本当にうまくいくのかな?」
b_lis022.gif 「勢いで大家さんになっちゃったけど、これから大丈夫かな?」
b_lis022.gif 「売却したらどうなるんだろうか?」

という疑問点等に一定の回答ができたのではないでしょうか。

2016_03_13_1.jpg今回は、不動産投資・アパート経営を疑似体験できるボードゲーム会、ということで、6名という少人数で開催しました。

このゲームでは、キャッシュフローツリー(実際に手元に残るお金を計算するもの)を頭だけではなく、実際に手を動かしていただくことで、完全にマスターできます。

本を読んだだけ、セミナーに参加しただけでは、正直、血肉となって実際に活用できているかというと、疑問ですよね。

それを、ゲームを通じて、実際にアパート経営を10年間運用していただくことで、

「ああ、そういうことだったのか・・・。」

と完全に理解できるようになる、というわけです。

さらに、10年物件を運営した後では物件を売却していただきます。

譲渡所得の計算方法もここで勉強していただくのですが、同時に、減価償却の「落とし穴」についても知識を深めていただきました。

一般的な節税本には、

「物件購入時には、建物割合を大きくした方が減価償却で毎年節税できるから絶対に得!」

といったことしか書かれていません。

ですが、これだけでは減価償却の本当の仕組みを学んだことにはなりません。

むしろ、後々後悔することになる可能性、大です。


今回参加された方は、初心者の方からセミプロのような方まで、かなりの幅がありましたが、それでも、みなさん、それぞれに思うところがあったようです。


毎年、受講生にイベントカードを一枚、引いていただきます。

例えば、3年目のカードは、

「給湯器が故障、20万円の支出。」

みたいなイベントですね。


少人数でしたので、そのようなイベントの一つ一つについて、参加者でシェアしながら、

「実際、給湯器の故障では、こんなことがありました・・・。」

というように、体験談などをお話しさせていただきました。

ちょっとした、体験型のミニセミナーのようになり、これはこれでよかったように思います。


かなり学びの深い内容になりますので、定期的に開催していきたいと考えています。

また次回、カモネギ脱出ゲームを開催する場合にはご案内いたしますので、ご期待くださいね〜。

第40回浦安大家塾を開催しました!_2016年1月24日


今回は、「信託」について勉強しました。

題して、

絶対に押さえておくべき
「信託」に関する基礎知識

です。

「信託」は敷居が高いと感じるかもしれませんが、実は、ものすごく身近な事例で活用できるものだったりします。

実際に活用するしないは別として、まずは信託の基礎について学んでみよう、というのが今回の企画です。

b_lis022.gif 「そもそも信託って何?」
b_lis022.gif 「資産家じゃないから信託なんて関係ないよ・・・」
b_lis022.gif 「話題の家族信託について勉強したい!」
b_lis022.gif 「自分に万が一のことがあったらと考えると不安・・・」

という疑問点・不安点が解決できればと思って企画したのですが・・・。

2016_01_24_01.jpg 実際は、すご〜く難しい内容になってしまいました。

もっともっと、初心者向けの構成にすべきだったと反省しています。 正直、難しくて私自身、講義についていけませんでした。(><)

改善点をご指摘いただいた参加者のみなさま、本当にありがとうございます。

次回、リニューアル企画してカムバック開催したいと思ってます!!

第39回浦安大家塾を開催しました!_2015年11月28日


今回は、市川浦安から出張して、「日本橋」でプチリフォーム体験会として開催しました。

また2部構成で開催し、前半で融資やAirbnbについて勉強しました。

テーマは、

第一部
銀行融資を攻略しよう!<新規開拓編>
おまけ:流行りのAirbnbってどうよ!?

第二部
カギ交換体験会!
小さな売上顧客満足度UPを考えよう!



として開催しました。

b_lis022.gif 「銀行の新規開拓法が分からない・・・。」
b_lis022.gif 「自分でもシリンダー交換を経験したかった!」
b_lis022.gif 「売上UPと顧客満足度UPを両立させたい!」
b_lis022.gif 「Airbnbを始めてみたいけど、何からしたらいいか・・・」

という希望や不安をある程度解決できたのではないでしょうか。

2015_11_28_01.jpg今回は2部構成。

前半は、私の方から、金融機関対策、特に新規開拓についてお話ししました。

前回の借り換えに関する体験談発表で、いくつも大切なトピックがでてきました。

保証協会や調査会社といったものですが、それに+アルファする形で、寄せられた質問等に回答しました。

私が利用しているのが、千葉県の保証協会のため、千葉県及び船橋市の制度融資の一覧表を使いながら、保証協会の仕組みなどについてお伝えしました。


一度利用したことがあれば、窓口や保証料、金額といったことの概要が分かるのですが、初めてであれば確かに申込み窓口からして分かりません。

今回はあくまで初めての方を対象に、保証協会付きの融資について、そのいろはを解説しました。


個人的に、保証協会付の融資は、金融機関との新規取引を開始する上でのドアノック商品と考えています。

金融機関にとって保証協会がつけばリスクがなくなるので、融資しやすい、というわけです。

もちろん、保証料などがかかってきますので、少額の融資にして、融資取引を開始する、というのが大切です。


また、今回は、おまけとして、今話題のAirbnbについてもお話ししました。


私も数年前よりAirbnbを活用しています。

実際のAirbnbの画面を見ていただきながら、バケーションレンタルの考え方や可能性、メリットやデメリット、さらには、料金設定の仕方などについて一通りお話ししました。

最近、Airbnbを使った不動産セミナーが各地で開催されています。

一方では、トラブルも増えてきています。

無断で民泊利用させてしまい、管理会社や住民につるし上げられたり、また、大人数での宿泊でご近所に迷惑をかけてしまった事例などをご紹介しました。


しかし、このようなバケーションレンタルには、大家として学ぶべきところがたくさんあります。

まずは、そのホストとしての心構えです。

賃貸でも家具家電付賃貸などは一般的になってきました。

しかし、このようなバケーションレンタルでは、それだけでは足りず、例えば、タオルやせっけんなどを用意したりと、利用者が快適に宿泊できるように「もてなす」気持ちが大切と言われています。

そのような「おもてなし」ができる物件は口コミなどでどんどんリピートされる一方では、安い・汚いだけの物件は利用されなくなってしまいます。

そのような意味で、大家さんにとっても例えバケーションレンタルでホストにならなくとも、学ぶべきところが大きいと思い、ご紹介しました。

後半は、シャーロックさんにバトンタッチして、カギをはじめとする、防犯対策についてお話しいただきました。

一般的なカギを交換する場合、シリンダーから交換する必要があり、コストもかかります。

また、もっと根本的な問題として、シリンダーはそもそも誰の持ち物か?という論点があります。

一般的にカギ交換する場合、新しい入居者さんが費用負担されることが多いと思います。

しかし、そのシリンダーを管理しているのは、大家さん、になっているのではないでしょうか。


そのような所有権の問題までクリアしたのが、今回、カギ交換を体験いただいたカードキーでした。

シリンダーに内臓された「チップ」を交換するだけで、簡単にカギ交換が完了します。

同時に、カギの所有権問題までクリアできる優れものです。


また、ポストについても触れていただきました。


一般的なダイヤル式のポストでは、ほとんどの入居者さんは面倒臭がってダイヤルを使った施錠はしないことが多いです。

あるデータによると、30世帯のマンションで、27世帯は施錠せずにそのままの状態でポストを使っているということでした。


要は、利便性が悪いから施錠をしない、というわけです。

今回ご紹介いただいたポストは、玄関のカードキーと連動させることもでき、入居者の利便性を追求したものでした。


また、大型化してきている郵便物についても考慮されており、例えば、その投函口は、Amazonなどで注文した書籍の入ったダンボールがすっぽりと入るように設計されていて、このようにすれば、入居者さんへのアピールになるなと感じました。


募集図面を作成するときでも、何か物件にウリがないと、正直ツライものがあります。

一つ一つは小さいものでも、それが積み重なれば強力なウリになります。


今回はそんなヒントが見つけられたように思いました!

さて、今月は2冊の本をご紹介しました。

一冊目は、J−REC福井支部長、山口智輝さんの、「大家業を引き継ぐあなたへ 」。

これ、タイトルがいいです。

というのも、私、最近、自分に万が一のことがあったら・・・、と考えることが多くなりました。

相続税とかそういう心配ではなく、例えば、何かトラブルが発生したときに、どこに電話すれば助けてくれる、とか、そういう日常的なことの引き継ぎはもちろん、メモですら残していないことをダメだと思っているのです。

大家さんをはじめる動機というのは、いろいろはずで、自分から不動産投資として、積極的に大家になった人もいれば、親から突然の相続で大家にならざるを得なかった方も多いはず。

この本はそんな後者のような方に手に取っていただきたい本です。

もしくは、家族に読ませたい本、でしょうか。



ぜひご一読ください。

もう一冊は、吉川英一さんの「サラリーマンこそ自分株式会社をつくりなさい――1000万円生活を謳歌する 」。

吉川さんの本は過去にも何度か読んだことがありますが、今回ご紹介したのは、法人化という切り口で、しかも、その法人で賃貸業以外の事業をする、というテーマが入っていたためです。

吉川さん自体は、自分の会社での事業を、宅建免許をとって小さな不動産業という形でスタートしていますが、これ、非常に参考になりますね。

そう、大家さんも、同じ大家業するにしても、宅建免許まで取得している方がいろいろと役立つときがある、という話です。

これは、銀行融資の面でも、また、物件探しの場面でも言えることであって、今回の勉強会の前半では、法人化で、さらに宅建免許まで取得することのメリットについてお話ししたので、タイムリーな内容でした。

ぜひ参考にしてくださいね〜。


第38回浦安大家塾を開催しました!_2015年10月24日


今回は、2部構成で、
第一部
銀行融資を攻略しよう!<借換編>

第二部
知らないでは済まされない損保の知識!
押さえておくべき損保の知識!を徹底解説!


という2本立てで開催しました。

b_lis022.gif 「銀行との関係作りがイマイチ・・・」
b_lis022.gif 「うまく融資交渉が進まない・・・」
b_lis022.gif 「いい物件がでてこないけど、今の時期、何をすべきだろうか・・・」
b_lis022.gif 「今加入している損保で本当に大丈夫かな・・・」

という疑問点等がかなり解決できた回になったのではないかと思います。

2015_10_24_1.jpg第一部は、この大家塾でも数回ご登壇いただいている川名さんにお話いただきました。

今回のテーマは、損害保険。

損保に関して、大家さんが知っておいた方が絶対に得、逆に知らないでいると損するお話をしていただきました。

同じ保険、同じ保険会社で加入しているとしても、誰から加入するかで保険がおりるおりないが変わってくるのが保険という世界。

損保ではよく言われていることかもしれませんが、実は、生命保険でも同じことがあるという具体例を赤裸々に語っていただきました。

また、損保では、いろいろな特約を付帯するかどうかで保険のおり方が違うことや、また、同じ事故が発生したときでも、火災保険を使うのか、自動車保険を使うのかという具合に、ベストとなる保険の使い方があるのが分かりました。

確かに、保険って、加入するときは保険料のことぐらいしか考えないことが多いですよね。

また、物件を購入する際、融資してくれることの銀行から指定されることも多く、重荷に感じてしまうことも多々あります。

でも、保険は、万が一の時に備えるものなので、せっかく加入しているものが万が一の際に役に立たないものだったら意味がないです。

保険内容はもちろん、保険請求の仕方なども含めて、自分が加入している保険について、確認しないといけないことを痛感しました。


2015_10_24_2.jpg第二部は、銀行融資、それも、借り換えをテーマにしました。

私の方からは、

・賃貸経営の性質
⇒家賃はどんどん下落していくのに、減価償却費・借入金利という2大経費はどんどん減少していく。
⇒何も節税について考えないと「ゆで蛙」状態になって悲惨なことになってしまう。

・財務体質を強化すること(資産と負債のバランス)
⇒どこかのタイミングで資産性を意識しないと、融資が得られなくなってしまうこと。

・キャッシュフローだけでなく、本当の利益がどこにあるのかを考えること
⇒ローン期間を長くしただけの「見た目キャッシュリッチ」になったとしても意味がないこと。
⇒繰上返済や元金返済それ自体も有効なデッドグロス対策になること。

といった基本をまずはおさらいしました。

あわせて、現在取り組んでいる借換え案件について、未だ借換えが成功していないので、失敗談として現在進行形の報告をしました。

さらに後半は、Mさんにバトンタッチ。

Mさんは私とは違い、数か月にも及ぶ借換え交渉で、見事、金利を0%台後半の金利にまでもっていくことに成功されました!

当初の金利から比べると、ほぼ、1/4になっているというすごい話です(数年前にも一度金利引き下げ交渉に成功されています。)


結果として、借り換えにはならずに、他行から提示された条件で現在の金融機関に話したところ、金利が下がったという話なのですが、戦略的にそのような話にもっていったという過程がすさまじかったです。

TIBORの話や信用保証協会、さらには、「おお、そう来たか・・・。」と思わず唸ってしまった都銀を自分の取引銀行にしてしまう方法など、私も即マネしてみたいノウハウがたくさん聞けました。

こういった話って、一般に書籍販売されている本には書かれていないノウハウなので、本当に貴重です。

Mさん、体験談発表、ありがとうございました!

今月の一冊のコーナーでは、今月は、「中小企業のための融資判断の手引き 」をご紹介しました。

中小企業のための融資判断の手引き
百武 健一
きんざい
売り上げランキング: 73,484

融資担当者向けに書かれた実務書なので、巷で大家さん向けに書かれている本とは違い、面白みがありません。

しかし、稟議書の書き方や与信判断の仕方などが書かれているので、これを知っておくと、銀行担当者との交渉時に有利になりそうに思ったので、ご紹介しました。

大家塾に参加してくれているTさんから紹介された本なのですが、実際にTさんの取引銀行ではこの本で紹介されている書類がその金融機関のフォーマーットにもなっているということで、本当に銀行実務の現場で活用されているもののようでした。

こういった情報も貴重ですね。

ぜひ、一度は手に取ってご覧いただきたい内容です。

第37回浦安大家塾を開催しました!_2015年9月13日


第37回は、

他業態から学び取れ!
満室経営「チーム」を編成・動かす技術!

というテーマで開催しました。

b_lis022.gif 「成功している大家さんみたいに満室チームを作りたい!」
b_lis022.gif 「誰も自分の物件運営に協力してくれない・・・」
b_lis022.gif 「もっとスムーズに物件運営できないか・・・」
b_lis022.gif 「どうやったら関係者がもっと動いてくれるんだろう・・・」

という疑問点等をかなり解決できた回になったのではないでしょうか。

2015_09_13_01.jpg今回は三部構成。

まずはじめに、大家さんの体験談発表ということで、Iさんに、不良入居者さんとの対応法について、発表いただきました!

Iさんは、入居者さんの一人に悩まされています。

・入居者さんは20代前半の若者
・ゴミ捨てマナーが悪い
・共用部に私物を放置していて、改善されない
・手紙を送付しているが、一切返事などない

というのが現状です。

普通借家契約で入居しているということでしたので、復習ということで、定期借家契約と普通借家契約について解説しました。

私も実際に経験しているのですが、生活マナーの悪い入居者さんは一定数、でてきてしまいます。

そんなとき、定期借家契約だと、契約期間満了前に再契約せずに契約が終了する旨通知することができます。


実際、これによって、生活態度が良くなった事例をいくつも経験しています。

もちろん、しぶしぶの態度ですが、それでも、生活態度はよくなりました。

あわせて、保証会社がついている、ということでしたので、大家さんとして、不動産会社が使用している保証会社とその保証プランを最低限は把握しておく必要がある、という話をさせていただきました。

同じ保証会社でもプランによって保証内容や保証料に違いがありますので、それを把握していないのは、大家さんとしてよくない、という話です。


第二部では、私から、

「人気者大家さんと不人気者大家さんの違いとは?

というテーマでお話しさせていただきました。

以前、第4回大家塾で扱ったテーマで、今回のチーム論のテーマにそっている内容かなと思ったのです。

実際、人気者大家さんの物件は満室稼働していますし、関係者を巻き込んで物件をうまく運営しています。

そう、満室経営チームを作ってるんですよね。

では、そんな人気者大家さん達に共通している事項はなんなのか?

逆に、不人気者大家さんと呼ばれている方たちに共通しているのはどういったことなのか?

第三部の前ふりのお話しをさせていただきました。


そして、第三部では、株式会社協和の中山さんにチーム・リーダーシップ論について、講義いただきました。

一言で感想を言うと、

「超モチベーションの上がった講演」

でした!

感想にもあるとおり、賃貸経営の勉強会でこのような話が聞けたのはすごく新鮮でした。

リーダーの在り方はもちろん、誰にもリーダーとしての資質があることや、そもそも、リーダーにはタイプがあるので、まずは自分を知ることが必要なんだ、ということを伝えていただき、なんだかほっとしたようなところもあります。

というのも、私はこれまで、リーダーというのは、旗を振って前にガンガン突き進んでいくことで、みなを率いていく、というようなイメージしかもっていなかったのです。

ところが、それだけがリーダーではなく、例えば、縁の下の力持ち的なリーダーというのも存在する、という話が聞けただけで、うれしくなってしまいました。


もともと、私はこういった熱い話が大好きなところもあるのですが、参加された方みなさん、モチベーションがあがったとおっしゃっていました!


中山さん、ありがとうございます!!

さて、「今月の一冊」のコーナーでは、三木さんの「空き家を買って、不動産投資で儲ける!」をご紹介しました。

空き家を買って、不動産投資で儲ける!
三木章裕
フォレスト出版 (2015-08-20)
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私は、不動産投資をはじめて約10年になりますが、一番最初の物件は、ここで紹介されているようなボロ戸建でした。

それを最低限のリフォームして、さらに、シェアハウスとして自ら住みながら運営したのが、私の第一号案件でした。

そんなこともあり、楽しく読ませていただきました。

最近私は新築にはまっていますが、それでも、もともと戸建賃貸が好きで、中古の戸建もいくつか運営しています。

何も億の借金をして物件を買うことばかりが不動産投資ではありません。

物件の再生という意味でも、ここで紹介されている方法は十分活用できる手法と思います!

ぜひぜひご一読くださいね〜。

第36回浦安大家塾を開催しました!_2015年7月26日


今回は、

自分の物件は自力で募集する!
「ウチコミ」を利用した入居者独自獲得法とは?

というテーマで開催しました。

b_lis022.gif 「不動産会社経由以外の入居募集法を確立したい!」
b_lis022.gif 「物件HPを作ってみたけど、反応が全然ない・・・」
b_lis022.gif 「空室対策で他にできることはないか・・・」
b_lis022.gif 「見込み客と直接つながってフォローしたい!」

という疑問や不安点などが解消できた回になったかと思います。

2015_07_27.jpg今回は、「ウチコミ!」の稲見さんにお越しいただき、ウチコミ!の仕組みなどをご紹介いただきました。

私も個人の大家として、実はこの「ウチコミ!」を利用しています。

いろいろなポータルサイトや新しいサービスが不動産業界では登場してきますが、とりあえず、何でも試してみることにしています。

はじめてこの「ウチコミ!」を使ったときも、正直、あまり効果は期待していませんでした。

ところが、登録してすぐに部屋探しされている方から問合わせがあったり、やり取りを何度もさせていただく機会がでてきました。

さらに、最終的には成約する案件もでていたのです。

仕組みとしては単純で、エンドユーザーは直接大家さんの物件に問合わせることができます。

その対応をするのは、大家さんで、内見したい、という話になったら、エージェントと呼ばれる担当不動産会社に引き継ぐ、というものです。

もちろん、契約業務もそのエージェントが担当してくれます。

その際、エンドユーザーは仲介手数料はかからず、それを大家さんが負担する、というものです。

ただし、大家さんが支払うのは、仲介手数料分のみで、広告料の負担などはありません。

ですので、大家さんにとってみれば、経済的なデメリットはないと言えます。

もっとも、広告料の負担なく、それまで成約してきているのでしたら、仲介手数料分の負担が増えてしまう、ということにはなりますが。


そんなウチコミ!さんの前に、ミニセミナーとして、私の方から不動産業者さんに頼らない入居募集方法について、ざっと復習編としてお話しさせていただきました。


私は、シェアハウスから不動産投資をスタートさせたのですが、シェアハウスやゲストハウスの入居募集方法で、そのまま賃貸アパートの入居募集に活かせるものがいくつもあります。

無料のインターネット上の掲示板などがそれです。

私はこのような無料の媒体から、年間1〜2件の内見者を見つけ、成約にまで至るのですが、全て自分で内見案内から契約まで行わねばなりません。


なので、いわば、ウチコミ!さんはこれを体系化したもの、と言えると思います。


ただ、既に不動産管理会社さんに依頼されている大家さんは、その不動産管理会社さんの理解が必要です。

もし、その管理会社さんが、

「いやいや、入居募集は絶対にウチを通してもらわないと困る。」

みたいな形だと、そもそもこのウチコミ!の仕組みを利用することができません。

本当は、うまく棲み分けできれば、みんなにとって非常に良い仕組みなのですが、このあたりが、不動産業界の難しいところですね。


でも、そのあたりの調整の仕方なども、今回の大家塾の中でお伝えさせていただけたので、今回参加された方には、ぜひ活用してもらいたいと思います!

今月は、「カモネギ太郎・花子と学ぶ 茂助流不動産投資法」をご紹介しました。

カモネギ太郎・花子と学ぶ 茂助流不動産投資法
加藤茂助
セルバ出版 (2015-06-26)
売り上げランキング: 7,450

著者の加藤さんは「カリスマ不動産投資家養成ゲーム(通称:カモネギ脱出ゲーム)」を制作され、私もこのゲーム会に参加したことがあります。

不動産投資はよくよく考えて物件を購入していかないと、にっちもさっちもいかなくなる、ということを本当に実感できるゲームです。

この本は、そのガイドブック的存在ですが、非常に分かりやすくアパート経営の仕組みが分かりますので、ご紹介させていただきました。

巷には、「資産〇〇億円でセミリタイヤ!」みたいな成功本ばかりがあふれていますが、むしろ、このような不動産の現実を教えてくれる本の存在は貴重と思います!

第35回浦安大家塾を開催しました!_2015年6月20日


今回は、

〜法人設立からその運用法〜
法人を活用した不動産投資法を研究しよう!

というテーマで開催しました。

b_lis022.gif 「前から法人設立には興味があったけど、実際どうなの?」
b_lis022.gif 「法人作ってみたけど、どう使えばいいの?」
b_lis022.gif 「法人で不動産投資するメリットって何?」
b_lis022.gif 「どの大家さんもどうして法人を作っていくの?」

という疑問点を解決できた回になったのではないでしょうか。

2015_06_20_01.jpg

今回のテーマは、前々から扱ってみたかった、「法人によるアパート経営。

「法人化」と聞くと、真っ先に思い浮かべるのは節税、ではないでしょうか。

実際、不動産・法人というキーワードでひっかかってくる書籍を片っ端から読んでみたのですが、そのどれもが「節税」に関するもので、法人を利用した融資の受け方や物件購入の仕方などに触れられているものがありません。

しかし、資産拡大期にある大家さんの関心は、節税よりも、むしろ、物件の増やし方にあります。

今回は、節税はもちろんですが、それだけにとどまらず、法人形態を利用した不動産投資について、じっくり3時間強、みんなで勉強しました。


まずは、体験談ということで、2年少し前に設立した法人による不動産投資談をお話ししました。

私もこのときは、作ったばかりの法人でしたので、実績はもちろん0。

いろいろな銀行に、

「2期分の決算書ができてから・・・。」

と断られながらも、その年の後半には物件購入資金が借りられたという体験談を発表させていただきました。

それまで個人で8期経過していたことや、比較的担保価値の高い新築計画を持ち込めたことが、実績のない法人で借り入れることができたポイントと思います。


ただ、私のケースが特殊ケースかというと、そうではありません。

その後続いて発表いただいた、(ペンネーム)アユカワさんも作ったばかりの実績0の法人での借り入れを実現されています。

都内に築浅物件を法人融資を受けて購入した話をされたのですが、特に印象的だったのは、今後の法人での資金借り入れを用意にするため、「増資」をされたというエピソード。

銀行から好評化してもらうためには、財務体質を強化することが一番の近道です。


そこで、もっとも評価されるポイントである、バランスシートの「資本の部」を増資により劇的に改善されたのでした。

また、このような財務体質の強化を、複数の税理士さんにセカンドオピニオン、サードオピニオンを取りながら実行されたというお話にも、会場中が、

「おお、スゴい!」

という雰囲気になりました。


第二部は、多くの企業経営者とのつながりを持つ、保険の川名さんに登壇いただきました。

川名さんは保険の代理店をされているのですが、その傍ら、経営者のお客様の悩みの解決・アドバイスをされています。

経営者の悩みの一つが「決算対策」。

決算書をキレイにしておかないと、銀行からお金が借りれず、行き詰ってしまいますよね。

そう、これは法人を利用したアパート経営にもそのまま通じることですので、お話しいただいた、というわけです。


今回、最も盛り上がったパートと言っても過言ではないのかもしれません。


銀行が「金融検査マニュアル」に沿って融資しているという話から、何の手間もなく、対銀行対策として決算書をキレイに見せる方法などをお話しいただきました。

これ、正直使えると思います。

法人を既に持たれている方で、

「大家塾から帰宅して、すぐに自分の決算書を眺めてみました!」

という方もいらっしゃいました。

2015_06_20_02.jpg

そして第三部はいよいよ税理士さんの登場。

今回は、益本公認会計士事務所の益本先生にお越しいただきました。

益本先生には、「法人化」定番のトピックである法人化の種類や個人と法人との税率の違いについてお話しいただいた他、事前にみなさんに募集しておいた「法人化に関し知りたいこと」について回答いただきました!

中でも質問が集中していたのが、個人から法人へ物件を移す際の価格設定の仕方やその方法。

法人でいきなり大きな融資を受けて物件購入ができないとしても、個人で保有している小規模物件なら、移管もしやすいというもの。

特に、返済の終わった戸建や区分などであれば、それほどの移管コストをかけることなく法人に移せます。

そうすれば売上は法人にあがっていくので、毎月法人の実績を積み上げられるということです。

その他、益本先生には税理士業界の裏話をいくつもしていただき、和やかな雰囲気で第三部も進みました。


終わってみると、3時間でも全然時間が足りないという感じで、受講者のみなさんからも続編の声をいただきました。


今回、設立からその応用まで、と内容がかなり広範囲にわたり過ぎていたなと反省しています。

そこで、次回、初級編・中級編・上級編・・・みたいな感じで難易度ごとに開催するというのはどうかなと現在企画中です。


内容が詰まりましたらまたご案内できるかと思いますので、楽しみにお待ちくださいね〜。

第34回浦安大家塾を開催しました!_2015年4月25日


今回は、

現役不動産会社社長が語る!
管理戸数4000戸の空室率6%→1.5%を実現したノウハウを大公開!

というテーマで開催しました。

b_lis022.gif 「空室が埋まらなくてほとほと困っている・・・」
b_lis022.gif 「今は満室だけど、空室がでるのが怖い・・・」
b_lis022.gif 「何をやっても満室にならない・・・。」
b_lis022.gif 「他の大家さんがどんな空室対策をとっているか知りたい!」

という不安や疑問をお持ちの方にとって、かなりモチベーションUPになる回になったかと思います。

2015_04_25_02.jpg今回は、Hさんの体験談発表からスタート!

賃貸物件で、猫ちゃんに悩まされているという内容です。

Hさんの物件で、入居者さんから、

「猫が玄関の前にフンをして困っている。。。」

という連絡が入りました。

今まではそんなことがなかったのに、突然猫の糞害に悩まされるようになってしまったのです。

それからHさんは考えられる方策を実行していきます。

超音波やトゲトゲシート、液状や顆粒状の忌避剤、などなど。


実は、私も猫の糞害の経験があり、Hさんと同じように悩まされた経験がありました。

他にも、大家さんからの相談事項で猫対策の話は一定数あります。


実際経験していないと、

「そんなつまらないことで・・・。」

と思いがちなのですが、住んでいる入居者さんにとっては毎日のことなので、極端な話、このような問題から退去につながってしまう、という話にもなります。

結局、エリアやその猫の性格にもよるので、

「これで100%解決できる!」

という方法なないのが実際のところなのですが、それでも、他の受講者さんの意見も聞きながら、結局は、

「空室対策と同じで考えられる選択肢を一つ一つ実行しながらつぶしていく他ない。」

ということかと思います。


その過程で、入居者さんにも、

「大家さんはやれるだけのことをこんなにも親身になって試してくれた。」

と、長期入居につながる可能性が大いにあります。


猫以外でも、賃貸物件では、虫やハトの害などが発生する可能性がありますので、同じように大家さんの行動力が試される場面です。

2015_04_25_01.jpgHさんの体験談発表の後、現役不動産会社を経営されているE社長にバトンタッチ。

Eさんは、独立される前、ある不動産会社の空室率を6%から1.5%にしてしまった凄腕の方です。

しかも、その時の管理戸数が4000戸だったというのですから驚きです。

400戸ではなく、その10倍の4000戸です。

1.5%というと、ほとんど入退去時の入居者入れ替え時ぐらいしか空室が発生していない、というような数字です。


これは驚異的です。

というのも、どんなにがんばっても、退去がでて、1週間ほどは修繕で空室になってしまいますよね。

ですので、実質の空室期間はほぼ0に近い、といっても過言ではない、というのがこの空室率1.5%という数字なのです。

ただ、何か特別なことをしてこの数字を達成したのか?というと、決してそうではありません。

Eさん曰く、「当たり前のことを当たり前に愚直に実行した結果」ということなのです。

Eさんに言わせれば、空室が決まらない原因は小手先のテクニック(飛び道具の利用)にあるのではなく、もっと本質的なことにあるというのです。

誤解のないように補足すれば、それらのテクニックは、もちろん、

やらないよりやった方がいいこと

ではあるけれど、それ以前の前提ともなる空室対策ができていないと、本質的な問題解決にはならない、ということでした。


では、空室対策とは何か?

それは、主に下記の5つです。

1.賃貸条件が市場のニーズにマッチしているかを考えること

2.物件の価値が市場ニーズにマッチしているかを考えること

3.客付を真剣に行っているか考えること

4.空室になってしまう理由を考えること

5.物件の資産価値を高められているか(ブランディングできているか)を考えること


確かに当たり前のことと言われればそれまでです。

ただ、実際にその基本をどこまで実行できているかというのが問題です。

また、それが、独りよがりのものではなく、客観的なものであるかどうか、と考えることが大切だというメッセージがビシビシ伝わってくる講義でした。

例えば、賃貸条件の市場へのマッチ、というところについても、私自身も空室を抱える大家ですが、どうしても、自分の物件になると贔屓目に考えてしまいがちです。

「いや、自分の物件は真南向きだ。ライバル物件は南南東向きだから、自分の物件の方が1000円は高くても勝てるはずだ!!」

と考えているとしても、不動産仲介会社からしたら、

「そんなもの、真南向きでも南南東向きでも同じです。それだったら1000円でも安い方が決まります!」

ということなのですね。


それを、ストレートに伝えてくれただけでも、今回の講演を聞いたメリットというものです。


同じように、

「不動産業界の、しかも、営業の実践者からのメッセージが聞けたのが本当に役に立った!」」

という感想をいただきました!


E社長、不動産業界の本音をここまで分かりやすく、かつ、心に響くメッセージとして伝えていただき、本当にありがとうございます!


さて、毎回好評?の「今月の一冊」のコーナーでは、まず、「はじめてのコインランドリー投資負けナシバイブル」をご紹介しました。

はじめてのコインランドリー投資負けナシバイブル
三原淳
国際語学社
売り上げランキング: 52,100


前回、アパートやマンション投資と相性の良いものとして、コインパーキング経営やコンテナボックスへの投資をご紹介しましたが、このコインランドリー投資も複合投資として、不動産投資と非常に相性がいいものと考えています。

不動産投資は借り入れをして、大きなレバレッジを利用しながら収益を上げますが、コインランドリー投資はそこまで大きなレバレッジを使わずに経営できることが大きなメリットと感じました。

また、不動産投資のための種銭を作るための手段として、これは使えるのでは!?と思っています。

実際、

「これは使える!」

とその場でこの本を注文された方もいました。


また、今月は特別に2冊目もご紹介。

2冊目は、三橋さんの「中国との貿易をやめても、まったく日本は困らない!──中国経済の真実」です。



恥ずかしい話、不動産投資については詳しくなってきましたが、経済の話についてはからっきしダメだと思っています。

ですので、読みやすい経済に関する本はできるだけ目を通すように心がけています。

こちらは、特に中国との関係についてだけ書かれたものではなく、経済成長の在り方や日本経済の現状について詳しく書かれています。

ご紹介しようと思ったのは、GDPについて、一度考えていただきたい、と思ったからです。


コスト削減のため、にDIYする、というのが大家さんの間では流行っています。

もちろん、私も時々自分でできることは自分でやっているのですが、不動産賃貸というのは、いろいろな作業を外注化できる業界です。


こと、GDPという切り口で考えると、自分で全てやってしまうとなんら経済成長に寄与できません。

GDPというが、モノやサービスの生産の合計、であるためです。


リフォームやクリーニングを外注する、というのも、また、土地にアパートを新築する、というのも、リフォーム会社や建築会社の売上になります。

コスト削減はもちろん大切なことですが、自分の時間を確保できるのが外注のいいところ。

また、時間を削減できたことで、さらなる資産の拡大を目指す、というのも不動産経営の醍醐味かもしれません。


そんなことを考えるきっかけにしていただけたらという思いでご紹介いたしました。


ぜひぜひご一読くださいね〜。


第33回浦安大家塾を開催しました!_2015年3月28日


今回は、

大家兼行税理士が語る!
アパート経営、節税のためのABC

というテーマで開催しました。

b_lis022.gif 「アパート経営ではどんな節税法があるのかな?」
b_lis022.gif 「減価償却や法人設立のメリットって?」
b_lis022.gif 「何で毎年こんなに税金ばっかりかかるんだ・・・」
b_lis022.gif 「他の大家さんがどんな節税法をとっているか知りたい!」

という悩みや不安が解消できた回になったのではないでしょうか。

2015_03_28_1.jpg今回は大家でもあり、ファイナンシャルプランナーでもあり、そして、税理士でもあるH先生にお越しいただき、講義いただきました。

私自身、今回の大家塾は一受講性として、非常に楽しみにしていました。

というのも、税のトレンドから法人の活用についてまで、幅広いテーマを扱っていただけることが分かっていたからです。

実際に受講してみると、他の受講生とも話したのですが、想像以上の収穫を得ることができました。


まずは、税制の大きなトレンドについてお話しいただいたのですが、ここでは、国が個人に対して大きく舵を切っている冷遇税制について、再確認できました。

しかし、知れば知るほど、怖くなりますね、この税制は。

相続税の増税についてはもちろん、マイナンバー制の本当の狙いなど、改めて税という切り口でご説明いただき、腑に落ちるところが多々ありました。


H先生の、

「信じる者は・・・救われない。」

というお言葉には、深くうなづかずにはいられませんでした。

そして、ご紹介いただいた「ピケティの法則」。

富を持つものとそうでないものとの格差が広がっていく、というこの話、それを意識しなければならないのが私たちだと思いました。


こんな時代だからこそ、何ができるのか、何を準備しなければならないかを考えなければなりません。


H先生は、トレンドのまとめのところで、

「これからはP/Lだけではなく、B/Sの視点を持つべき」

という話をされたのですが、これ、今私が目指している投資の方向性にぴったり合致していたので、これまた、

「その通りだ!」

と感じました。


インフレの時代です。

こんな時は、「所得」よりも「資産」の時代なんですよね。

ということは、銀行からの評価も、いかに「資産」を持てているか、が重要視されます。


今までは、キャッシュフローや利回りなどが重視されていましたが、もし、可能であれば、その「資産性」に意識をシフトしていかねばと再確認です。

さらに、後半は、「法人格」の利用について。

法人化、は大家さんにとって、かなり興味のあるテーマで、日常的にご質問をいただいたりします。

税制改正の流れは、

個人増税、法人減税

です。

となると、法人格を利用しない手はありません。

これからは、客観的に考えて、法人で物件を購入したり、個人から法人へ物件を移したりする人が増えるのだと思います。

法人化のメリット・デメリットについてお話しいただいたのですが、特に、私は、「不動産管理・所有法人の形態」の話について、お聞きできてよかったと思います。


私自身、現在は、物件を個人だけでなく、法人でも取得しています。

この法人では同時に、個人の物件の管理を行っていますので、不動産所有法人であると同時に、不動産の管理法人でもあります。


ただ、H先生にご説明いただいたように、「個人物件 ⇒ 法人へ移す」はまだ経験がありません。

しかし、メリットが理解できましたので、今後、個人物件を法人へ移すなどを具体的に検討したいと考えました。


受講者のみなさんも、一様に刺激を受けられた模様で、「税について、考え直せる機会になった!」とみなさん口々におっしゃっていました。


H先生、貴重なお時間、ありがとうございました!!

さて、今月は、キャッシュフロー100万円倶楽部を運営されている、紺野健太郎さんの、「不動産投資で人生を変える! 最速でお金持ちになる絶対法則---資産ゼロでも毎月100万円を稼ぐ仕組み」をご紹介しました。


久しぶりに夢見れました!というのが率直な感想です。


この本では、

「まずはキャッシュフローを稼ぎださないと、投資の拡大ができない。もちろん、資産性を高めて、財務体質を強化することは大事、でも、特にスタートアップ時はとにかくキャッシュフローが大切!」

ということが書かれています。


これ、激しく共感します。


実際、私も不動産投資をはじめたときって、そうだったなと。

キャッシュフローが徐々にではじめてきて、だいぶ落ち着いてきたからこそ、資産性に着目できるようになってきたのだと。


キャッシュフローがでなくても、資産性が高められるのであればいいやとか、返済方法も、キャッシュフローは悪くなっても、財務体質が改善できる「元金均等返済」がいい、と今は考えられますが、投資をはじめたてのときは、そんなこと言ってられませんでした。

とにかくキャッシュフローを毎月、1円でも多くするのはどうしたらいいか?と常にもがいていたのを覚えています。


そのような意味で、この本には不動産投資をはじめたときの、あの気持ちをフラッシュバックさせてもらえました。

その他、「おお、こんな方法があるのか!?」という融資獲得のためのテクニックなども紹介されていたり、ステージ別に活用できる金融機関の紹介があったりと、とっても有益な内容と思いましたので、ぜひぜひご一読を〜。

そして、今月はもう一冊。

同じ不動産実務検定の講師仲間、傍島啓介さんが本を出版されました!

タイトルは、「6000件の退去立会いからわかった! 空室対策はお金よりアイデアです」。

6000件の退去立会いからわかった! 空室対策はお金よりアイデアです
傍島啓介
セルバ出版 (2015-03-27)
売り上げランキング: 572

傍島さんは、ハウスクリーニング会社の立ち上げてから、営業の一環で、退去立ち合いをサービスで行っていました。

それが6000件にもなるというのですから、かなりの数です。

私も、自分の物件で時々退去立ち合いを行うのですが、この退去立ち合いという場面、アパート経営の改善やヒントの宝庫だと思っています。

お部屋の使い勝手から、設備についてのヒアリング、またはどうして引っ越しするのか、といったことまで、けっこうな情報がとれるのがこの退去立ち合いです。


そんな傍島さんの経験談が読めるだけでも価値があるのですが、空室対策についても一気におさらいできる内容でした。


原状回復工事に関する入居者や業者の考え方も分かる本ですので、こちらもご一読くださいね。

第32回浦安大家塾を開催しました!_2015年2月28日


今回は、

不動産投資の体験談!Part U
築26年空室率80%物件への挑戦!〜

というテーマで開催しました。

b_lis022.gif 「いろんな投資法があるけど、自分に何が向いているか分からない・・・」
b_lis022.gif 「リノベーション投資ってできるかな?・・・」
b_lis022.gif 「他の大家さんって融資を一体どうやって引き出してるの?」
b_lis022.gif 「いろいろな大家さんの投資手法を見てみたい!」

というのがかなり解決できたのではないでしょうか。

2015_02_28_01.jpg

今回は、先月に続き、大家さんの不動産投資体験談発表のPART2。

タイトルは、「築26年、空室率80%物件への挑戦」。

アユカワタカヲ(ペンネーム)さんにその体験談を発表いただきました。

タイトル通り、アユカワさんは昨年末に80%も空いている物件を購入しました。

それまでは、区分投資や一棟物投資で比較的うまく運営することができておられました。

しかし、当初からの目標である、

サラリーマン収入 < 不動産収入

を達成し、念願の独立を決意します。

ところが、同時に、ある不安に襲われます。

それは、

しばらくの間、融資をつかっての不動産購入ができなくなるのでは?

という不安でした。

サラリーマン時代は、給与収入があるため、比較的銀行の融資が受けやすいと言われていますが、独立してしまうと、融資がつきにくくなるのではないかと考えられたのです。


また、そんなとき、ある先輩不動産経営者から、次のようなアドバイスをもらいます。

「君はまだ不動産経営の一歩を踏み出しただけだ。自分の力で空室を満室にするスキルを学びなさい。」


これに衝撃を受けたアユカワさんは、既に持っていた不動産チームで話し合い、物件を取得することを決意されたのでした。

そんなときに出会ったのが、この空室率80%の物件だった、というわけです。


確かに、

「自分の力で満室を達成するスキルを学ぶため」

と考えれば、これだけの空室物件は格好の材料と言えますよね。


でも、考えてもみてください。

オーナーチェンジで物件を購入する場合、大抵は、購入したとたん、家賃収入が発生して、そこからローンを返済できることがほとんどですよね。


ところが、今回のアユカワさんの場合は、ほとんど空室なので、しばらくは自己資金で返済する必要があります。


これってかなりのストレスです。

ストレスというよりも、恐怖といっていいのかもしれませんね。


私も、ここまで空室が多い物件は購入した経験がありませんが、新築投資での建物完成から満室になるまでの過程に似ているところがあります。


「本当に満室になるのか・・・。」

「この選択は間違っていたのではないか・・・。」

など、一日の終わりにはどうしてもネガティブな発想が生まれてしまうものなのですね。


アユカワさんの場合も、当初思い描いていたようにはすぐには満室にはなりませんでした。

むしろ、現在も苦戦しておられるという体験談を発表いただきました。


でも、そんな状況の中でも、次はこれをして、それでダメならまたこうして・・・、という風に、不動産チームを作って、常に作戦会議をしておられます。


そのような前向きな姿に、

「勇気をもらいました!」

というような参加者さんもいらっしゃいました。

私自身も、最後のまとめのところの、「不動産投資家として 常に心に留めている10のマインド」が心にしみました。

アユカワさん、体験談を惜しげもなく公開していただけて、本当にありがとうございました!


私も心機一転、大家業、楽しみながら一日一日過ごしていきます!!

さて、今月は、「コインパーキングで年1200万円儲ける方法 」をご紹介しました。

コインパーキングで年1200万円儲ける方法
上原 ちづる
ダイヤモンド社
売り上げランキング: 3,512

コンテナBOX投資やバイクBOX投資などの土地活用は知ってしましたし、実際に投資したら・・・みたいなことは考えたことがありましたが、

コインパーキング

という発想は私にはありませんでした。

むしろ、固定資産税ばかり払って面白みもないから、建物をいかに建てて運用するか、しか考えたことがなかったのです。


ところが、コインパーキングが十分収益を生みだす可能性をもつものであることがこの本からは分かります。

この中で紹介されているような、最少の面積の土地からコインパーキングをスタートして、まずは試してみたくなったというのが率直な感想です。

確かに、アパートと違い、地震などでダメージを負うこともありませんし、また、コインパーキングという選択肢を持っておくことで、土地を買うとき、また、アパートを購入するときにも目利きという点で役に立つと思いました。


ぜひぜひご一読くださいね。

2/11 現場見学会&勉強会in東久留米!

2/11(水)、東久留米にて、現場見学会&勉強会を開催します。

第一部 15:30〜16:30
入居待ちのできる物件の現場見学会!

第二部 16:30〜18:30
竣工前に早期満室を実現した物件の秘密とは?

参加費:1,000円

※15:30に西武池袋線「東久留米」駅改札前に集合して参加者でそろって移動します。
※第二部からの参加も可能です。

ご参加希望の方は、メールにて、

「2/11東久留米現場見学会&勉強会参加希望」

と書いて、urayasu.ooyajuku★gmail.comまでメールください。(メールは★を@に変えて送信ください。)

追って詳細をご案内いたします。


第31回浦安大家塾を開催しました!_2015年1月31日


今回は、

不動産投資の体験談!Part T
遠隔地投資区分投資、2大投資法の現実と実態とは?〜

というテーマで開催しました。

b_lis022.gif 「いろんな投資法があるけど、自分に何が向いているか分からない・・・」
b_lis022.gif 「自分に遠隔地投資ができるかな・・・」
b_lis022.gif 「他の大家さんって融資を一体どうやって引き出してるの?」
b_lis022.gif 「区分投資法って本当に儲かるの?」

という疑問などがある程度解決できる回になったのではないかと思います。

photo_1_2015_01_31.jpg今回はお二人の大家さんの不動産投資の体験談発表。

お一人目は、Hさん。

遠隔地で、仙台・山形・茨城で賃貸物件を経営されています。

Hさんは、サラリーマンとして、転勤族でした。

その転勤先で不動産を買い進めたところ、結果として、遠隔地投資になった、といいます。

地方の物件ということもあり、かなりの激安で取得されています。

うち一つは激安中古戸建だったのですが、これを例に修繕等で得られるキャッシュフローの実に7年分に相当するコストがかかってしまったという話をされました。

はじめご本人は、それを失敗、と話しておられましたが、私は決してそうではないと思っています。

というのも、短期のローンを組まれているので、修繕がなかったとしても、もともとキャッシュフローは出ていない物件です。

もちろん、「それならばキャッシュで投資しないと意味ないでしょ。」という意見はあるかもしれません。

しかし、短期のローンを組んで物件を購入するというのも、一つの重要な方法ではないかと思ってしまいます。

短期のローンというと、必然的にローン返済のうち、元金の占める割合が高くなります。


今月の一冊ということで、今月は、冒頭、沢さんの新刊「お宝不動産」で金持ちになる!-サラリーマンでもできる不動産投資入門をご紹介させていただきました。


この中で、

・キャッシュフローだけが「利益」ではない

・元金返済部分も本当の利益を構成する

というくだりがあったのですが、本当にそうだと思いました。


そう考えると、Hさんのようにたとえ現在キャッシュフローがでていないとしても、それは元金返済部分が大きいだけで、実は「本当の利益」を毎月着実に積み重ねていることになります。


今回の塾では、この、「本当の利益」という部分にフォーカスしてお伝えしたのですが、なるほど、という感じです。



あと、余談として、Hさんが実践されている、コンテナ投資についてもご紹介いただきました。

利回り20%を優に超えていくような投資法だったので、参加者のみなさんも興味津々、という感じでした。

photo_2_2015_01_31.jpg

続いて、二人目は、Tさん。

区分、その中でも団地に特化して投資しています。

Tさんも先ほどのHさんと同じく、非常に短期もしくは現金で投資されている着実派。

これまで、団地物件を数百万円で購入し、リノベーションして賃貸する、ということをしてきたのですが、今回取得された団地では、まったくリノベーションすることなく、賃貸にだし、何と、3日で入居者を獲得してしまいました。

その話を聞くと、単にラッキーパンチではなく、物件購入前からの綿密なリサーチによってのものであることが分かります。


Tさんは政府系機関をメインに融資を受けていますが、やはり、非常に低金利、しかも短期で融資を組んでいます。


Tさんも、今回の物件では、利回りは高いものの、キャッシュフローはまったく出ていません。


でも、ここでいう、「本当の利益」という意味では、毎月、着実な利益を積み増していっているように思いました。



photo_3_2015_01_31.jpg
勉強会の後はお決まりの懇親会。

今回はこんないい感じのカフェバーで昼間っから飲みまくり。

でも内容は熱かった。


またそこででた体験談もすごかった。

ある大家さんが、次のようなメールを入居者からもらった、というのです。

転勤でやむを得ず退去するという入居者さんからのメールで、


「こんな良い部屋は探してもなかなかみつからないと思います。

何より〇〇さんがいつも自らお掃除をして建物を大切にされているのがよく伝わりました。

〇〇さんが建物を大事にされていることは私たちにも伝わっていましたし、娘が汚したり傷をつけないように気を付けて大切に過ごさせていただきました。本当にありがとうございました!」

思わず目頭が熱くなりましたね、本当に。


こんなメールを入居者さんからいただいたりしたら、より頑張らずにはいられないですよね!


こんないい話もきけて、本当に有意義な31回の大家塾でした。(^^

第30回浦安大家塾を開催しました!_2014年11月30日


今回は、

新築投資のFirst Step!
土地探しと建物配置、金融機関開拓を極めよう!

というテーマで開催しました。

b_lis022.gif 「部屋を少しでもよく見せたい!」
b_lis022.gif 「土地から新築をやってみたいけど、土地の探し方が分からない・・・」
b_lis022.gif 「土地は見つけたけど、その先の建物イメージが分からない・・・」
b_lis022.gif 「いい物件は見つけるのだけど、銀行がなかなか融資してくれない・・・」

という疑問点などをある程度解決できた回になったかと思います。

2014_11_30_1.jpg

今回のテーマは、土地を購入しての新築投資。

不動産売買の仕組みから土地の探し方、建物をイメージ・配置する方法、新築にかかる税金を安くする方法、そして、金融機関からの融資の引き出し方について、幅広く解説しました。

不動産売買の仕組みについては、不動産業者にとっては当たり前の話でも、業者ではない一般の方には新鮮に映ったようでした。

建物をイメージ・配置する方法については、戸建賃貸を例に出し、戸建賃貸の建物サイズの把握を応用して、販売図面だけでもおおよその配置図を把握する方法をお話ししました。

実は、はじめから設計士さんに依頼しなくても、土地情報の取捨選択ぐらいは、このような机上の作業だけである程度できてしまいます。

その上で、ある程度しぼった土地情報を設計士さんに投げるというやり方がベストだと考えます。

実は、戸建賃貸のサイズを把握するだけで、ワンルームや1LDK、2LDKといったアパートの配置までイメージできるようになるんですよね。


新築にかかる税金を安くする方法については、登記を自分で行って税金を節約した事例や固定資産税の裏話など、新築に関するマル秘テクニックを共有しました。

建物にかかる不動産取得税を0にする方法については知られていますが、土地にかかる不動産取得税もかからなくすることができるという話はご存知でない方も多い情報でした。


次の金融機関からの融資の引き出し方については、冒頭の今月の一冊、赤井誠さんの「めざせ満室経営!本気ではじめる不動産投資」の内容を「融資の本質が書かれた本です。」と紹介させていただき、財務体質の強化についてその重要性をお伝えしました。

めざせ!  満室経営 本気ではじめる不動産投資
赤井 誠
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売り上げランキング: 3,006


結局、融資を引き出すために必要なのは、小手先のテクニックなどではなくて、金融機関から、「融資しても安心な貸出先」として捉えられているかどうかです。

債務超過の状態になって「要注意先」に認定されてしまうような企業には融資したくても怖くて融資できないですよね。

だったら、金融機関から「優良貸出先」として認定されるような状態になればいい、という単純な話です。

でも、借り入れに大きく依存することになる賃貸業では、こんな状態にもっていくのはなかなか難しいです。

難しいというより、節約して、満室にして、そして、繰り上げ返済や現金比率の高い物件購入などを繰り返して、ようやくたどり着ける状態です。


でも、いつかいつか、と言っていると、なかなかそんな状況にはもっていくことはできません。

「財務体質の強い状況」を明確に意識した経営が必要です。


そんな意識改革の話をみなさんと共有できた気がします。


2014_11_30_2.jpg

続いて、岡設計士にバトンタッチ。

岡さんからは、引き続き融資の話をしていただいたのですが、大家さんにほぼ知られていない?、住宅金融支援機構からの機構融資について解説していただきました。

実は、不動産投資にも機構融資が使えるのはご存知でしょうか。

あまり知られていませんが、某ハウスメーカーはこの機構融資を利用し、地方でバンバン新築を地主さんに建てさせています。

といっても、この某ハウスメーカーが機構融資のシェア約85%を占めるというのですから驚きです。

実は、岡さんは、以前この某ハウスメーカーで仕事していたのですが、この機構融資を一手に引き受けていました。

なので、言ってみれば機構融資のプロフェッショナル。

「こんな属性の人でも融資が通るの?」

と言われるような方の融資付をしたり、また、一方では、どんな状況の方だと機構融資が利用できずに失敗するか、などの豊富な事例を共有していただきました。

私も、個人的に、このお話には勇気をもらえました。

そして、一度は機構融資を使って、新築投資をやってみたいと本気で思いました。

とにかく、メリットがものすごいです。

金利1%台後半で、長期固定35年って聞くと、ものすごいメリットを感じてしまいます。

通常、木造の新築でも長くて25年、通常22年までは銀行の貸出期間です。

それが、35年という超長期で、かつ、固定金利で融資してくれるというのですから驚きです。


岡さん、本当に貴重な情報、ありがとうございました!

第29回浦安大家塾を開催しました!_2014年11月2日


今回は、

今話題のプロカメラマンに学ぶ!
物件の魅力を1ランクあげる物件撮影術!

というテーマで開催しました。

b_lis022.gif 「部屋を少しでもよく見せたい!」
b_lis022.gif 「かっこいい写真をポータルサイトに掲載したい!」
b_lis022.gif 「写真だけで問合わせをバンバン獲得したい!」
b_lis022.gif 「仲介会社に写真撮影テクを教えたい!」

というご要望、疑問にかなり応えられたのではないかと思います。

2014_11_02_ooyajuku_1.jpg

今回の浦安大家塾は、カメラ撮影体験会と題して、学んだことをその場で試して実践できる形式で開催しました!

かなり前にもカメラマンさんにお越しいただいたことがあったのですが、その際は、座学だけで終わっていました。

しかしながら、

「実際にカメラの操作法や撮影法を体験できる機会を設けてほしい!!」

というご要望が多かったため、前々から企画したい内容でもあったのです。

体験講座という性質もあったため、少人数での開催になりましたが、思った以上におもしろい企画になりました。

参加者様の感想をご覧いただきたいのですが、私も一参加者として、とっても楽しい時間になったと思います。


実際、私も一眼レフを購入して、普通には撮影しているのですが、なかなか説明書を見てカメラの操作法を学んだりはしないですよね。


でも、今回、視点の話やホワイトバランス、また、水平での撮影など、最低限の物件撮影のポイントを教えていただいたので、これはすぐに応用できるなと思いました。


また、Kさんにご紹介いただいた、格安なのに14ミリ広角撮影ができるコンパクトカメラの話など、貴重な体験談もお聞きすることができ、有意義な時間になりました!

2014_11_02_ooyajuku_2.jpg

今回講師としてご登壇いただいた、Nobuleの清水さん、本当にありがとうございました!

清水さんには、私個人の物件も撮影いただき、そのおかげか、撮影いただいた物件はすぐに満室になってしまいました。


カメラ撮影だけでなく、締めのお言葉に、

「写真撮影に限らず、大家さんが何か行動を起こされると、それに引き寄せられるようにして、満室になる・・・。」

というお話がとっても印象的でした。


これ、本当にそう思いますし、事実だと思います。



多くの大家さんのご相談もお受けしていて感じるのですが、大家さんや不動産会社が関心をなくした物件が満室になることはまずありません。

もしくは、一時は満室になるかもしれませんが、それが長続きすることは決してありません。


そんなことを改めて感じさせていただけた講義でした。


清水さん、今日は本当にありがとうございます!


そして、全国の大家さんのために、これからも物件撮影、どうぞよろしくお願いします!!


さて、今月の一冊は、玉川陽介さんの「プロも驚きの安定・高利回り! 海外ETFとREITで始める インカムゲイン投資の教科書」


株式投資などで一発逆転・・・というような内容ではなく、毎月・毎年得られる配当等を安定的に得られるにはどうすればいいか?ということがまとめられています。

この考え方は日本の不動産投資でキャッシュフローを重視する手法と同じで、すごく共感できました。

海外証券口座についてもまとめられていて、興味深い一冊です。

第28回浦安大家塾を開催しました!_2014年9月20日


今回は、

保証会社の営業マンが語る!
滞納保証現場の実際と業界の裏話

というテーマで開催しました。

b_lis022.gif 「実際に事故が起こった場合の対応法を知っておきたい!」
b_lis022.gif 「アパートで起こる事故ってどんなもの?」
b_lis022.gif 「事故に備えるための保険にはどんなものがあるの?」
b_lis022.gif 「事故現場の実例を見てみたい!」

という疑問や不安点をかなり解消できたかと思います。

2014_09_20_2.jpgまずは、前回の復習として、事故死に備えるためにできることとして、私から20分ほどのミニセミナー。

事故が発生したときのために、事前に大家さんが加入できる保険にもいくつかの種類があります。

大きくわけて、損保の2種類、そして、生保の1種類を復習しました。

具体的には、事故が発生した部屋での家賃を補てんするものとしての家賃保証になる保険と、見舞金のような形で一時金がおりてくるタイプの保険の2つを損保として解説しました。

また、生保の商品としては、原因に関係なく生命保険が支払われ、大家さんが受取人になるタイプの生保商品をご紹介しました。

また、保険が事故が発生してしまったときのものであるのに対し、大家さんの事前の予防策としてできることも、全国の大家さんの実践例をいくつかピックアップしてご紹介しました。

前回の大家塾にお越しいただいたある大家さんは、高齢入居者さんの家賃を毎月、訪問による手集金で回収されています。

このようにすることで、少なくとも、月に一度は顔を合わせられることになり、万が一の際に発見が遅れる、という可能性は低くなります。


また、ある大家さんは、高齢入居者さんに対し、毎朝携帯に電話しているそうです。

ワンコールでいったん切り、入居者さんが元気であれば同じようにワンコールで着信を返す、というルールです。

二日連続でワンコールでの着信返しがない場合には、大家さんが訪問する、というもので、こちらも事故を未然に防ぐための予防策です。


その他、最近の家電として、例えば、ポットの湯量に変化を知らせてくれるようなものがあります。

毎日使われるはずの湯量が減っていなければ、お部屋で倒れておられるかもしれないということで、駆けつける、というものですね。


このような手段を組み合わせながらリスクに備えていく必要があることを参加者みなさんで再確認しました。


空室率がこれからもどんどん高くなっていきます。


高齢入居もこれからますまず増加していくことが予想されます。なんといっても、人口の4人に一人は65歳以上になってしまっているのですもんね。



そして、今回は、リスク編の第2弾ということで、滞納問題をテーマにしました。

保証会社のナップさんにお越しいただき、滞納回収や保証会社の審査について解説いただきました。


2014_09_20_1.jpg

ナップさんには、保証会社の審査の見極め方や、滞納回収の現場に関する生々しいお話しをしていただきました。

実際に未納者のお部屋に訪問する際の注意点や、警察の動員の仕方など、かなり興味深い内容でした。

また、アリバイ作成会社が最近、強烈な勢いで営業してきていますが、その実態についても詳しくお話いただきました。


やっぱり、このような話を知っているかどうかで、かなり入居審査が変わってきますよね。

何もしないと、不動産会社に好き勝手にされてしまう可能性があるということを、再認識できました!

第27回浦安大家塾を開催しました!_2014年8月23日


今回は、

少額短期保険会社の営業マンが語る!
事故現場の怖〜い話

というテーマで開催しました。

今回の勉強会で、

b_lis022.gif 「実際に事故が起こった場合の対応法を知っておきたい!」
b_lis022.gif 「アパートで起こる事故ってどんなもの?」
b_lis022.gif 「事故に備えるための保険にはどんなものがあるの?」
b_lis022.gif 「事故現場の実例を見てみたい!」

という疑問点などが解決できたかと思います。

2014_08_23_01.jpg

今回は、少額短期保険会社のアソシアさんに出講いただき、保険の現場や、実際に事故が発生してしまった際に使える保険商品について解説いただきました。

高齢者がどんどん増加していっていることは周知の事実ですが、その裏では、高齢者の自殺や孤独死といった事故も年々増加しています。

そのあたりの統計データなども交えながらの保険活用説明は説得力がありました。

もし自分の物件で、孤独死が起こってしまったら・・・。

そして、それが夏場で発見までに時間がかかってしまったら・・・。

考えただけでもぞっとしますよね。

そのお部屋はもちろん、周りのお部屋までも退去が続出してしまう、という可能性はゼロではありません。

そんなとき、保険で家賃収入が0になるリスクをカバーできるとしたら、これは加入を考えてしまいますよね。

生命保険でも、火災保険でも、また、地震保険でもそれは同じ。

万が一のことがあった場合にリスクをカバーできる資力があれば話は別ですが、保険でカバーできるものであれば、保険料を考えた上でリスクを保険でカバーしてしまうというのはもっともな考え方です。


私個人の物件でも、家賃が未納等で連絡がぷっつり取れなくなる方がたまにいらっしゃいます。

そんなとき、いつも思うのです。

「もしかして、お部屋で事故が発生してしまっているんじゃないだろうか・・・。」


もちろん、これまでは幸いなことに事故は経験していないのですが、予測できないことでもあるので保険の活用は真剣に考えたいと思います。


その後に、毎度の如く懇親会を開催しました。

その席で、ある方は、高齢者の入居者さんに対しては、手集金で家賃を回収している、ということでした。

面倒臭いかもしれませんが、確かに、手集金だと、月に一度は顔を合わせることができるので、確実な安否確認方法ですよね。

また、コミュニケーションを必然的にとることができるため、良好な関係作りにも役立つと思います。


昔と違い、振込はもちろん、口座引落やクレジットカード決済などで、家賃回収はずいぶん楽になりました。

でも、もしかしたら、変な事故というのは増えてしまったのかもしれません。

一昔前の、貸主と借主が時々顔をあわせて家賃を支払ったり、受け取ったりしていた時代であれば、これほどまでに異様な事故現場というのは少なかったのかもしれません。


保険はもちろん、コミュニケーションについても考えさせられた勉強会でした。

「今月の一冊」のコーナーでは、完全ガイド 100%得をする「ふるさと納税」生活をご紹介。

完全ガイド 100%得をする「ふるさと納税」生活
金森 重樹
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売り上げランキング: 520

前から興味あったのですが、なるほどという感じです。

私は実家が米農家なので、お米はタダで手に入るのですが、お米をふるさと納税でGetするのがすごく使えそうな制度のように思ってます。

その他、ブランド牛のお取り寄せに使うのもいいかもしれません。(^^

現場塗装体験会を開催しました!_2014_08_02

気温30度を超える猛暑日の中、Nオーナーのご厚意で、空室の一室を塗装会場として借り切り、現場塗装体験会を開催しました!

気持ちよく塗装会場としてお部屋をご提供いただいたNオーナー、本当にありがとうございました!

また、熟練の塗装技術を惜しげもなく披露していただいた、伝説の塗装職人のKさん、暑い中のご指導、ありがとうございますっ!!









第26回浦安大家塾を開催しました!_2014年7月27日

今回は、

最新情報!
太陽光発電ビジネスの「今」を知る!

というテーマで開催しました。

b_lis022.gif 「太陽光発電って正直、儲かるの?」
b_lis022.gif 「太陽光発電導入にデメリットはないの?」
b_lis022.gif 「野立ての太陽光発電が儲かるって聞いたけど・・・」
b_lis022.gif 「屋根に太陽光パネルを載せてもメンテナンス的に大丈夫?」

というような疑問点が解決できた回になったのではないでしょうか。

2014_07_27_02.jpg

今回はUさんの体験談発表からスタート!

バブル期にご両親が相続対策でアパートを購入し、銀行から紹介されたサブリース会社に一括借り上げで管理を任せたにもかかわらず、気が付くと家賃が入らなくなってしまっていた・・・、という経験談を生々しいデータとともに惜しみなく披露いただきました。

もし、何の連絡もなく、サブリース会社から家賃の入金が突然止まってしまったら、どうします?

正直、怖いですよね。

だって、ローンの返済は毎月決まった日に勝手に実行されていきますので・・・。

でも、勘違いされている方も多いですが、サブリース契約って、大家さんが一般の入居者さんにお部屋を貸しているのとまったく同じ状況なんですよね。

ですので、サブリース会社から毎月の家賃が入金ない場合、「滞納」が発生しているのと同じです。

でも、一般の入居者さんでも滞納が1〜2ヶ月程度では立ち退きもできないのは周知の事実。

少額でも入金していれば、家賃支払いの意思があるとみなされ、最終的にはその入居者さんは守られてしまいます。

しかも、何十年一括借り上げ、とはうたわれていますが、それは何も「家賃の金額」を約束したものではありません。

あくまで、サブリースしてもらえる「期間」を約束したものでしかありません。

言ってみれば、

「サブリースしてあげるけど、何十年も続けるって約束してあげてもいいよ。
でも、家賃は当然下がっていくし、それは当然の権利として交渉させてもらいますよ。
納得できないんだったらこちらが妥当だと思う家賃に減額して払ってあげるだけだけどね。」

ということを暗に言われているのと同じです。

そんなことを改めて再確認させていただいた体験談発表でした。

サブリース会社からの突然家賃が支払われなくなった実際のデータを見せてもらえると、本当にぞっとしますよね。

Uさんには、また回を改めて、耐震補強や新築投資物件についてもお話いただく予定ですので、楽しみにしていてくださいね〜。

2014_07_27_01.jpg続いて、今回のメインテーマである、太陽光発電について。

日本エコシステムさんにご登壇いただき、最新の太陽光発電に関する講義をしていただきました。

電力の買取制度や買取単価が徐々に低くなってきていること、また、補助金の制度もなくなってきていることなど、今の状況を改めて確認することができました。

なかでも、太陽光発電の施工について、傾斜屋根に「ビス止めすることなく」設置できる工法については、思わず誰もがうなってしまいました。

私個人も3物件の屋根に太陽光発電を載せています。

でも、やっぱり心配だった(正確には今も心配)なのは、その施工による雨漏りです。

もちろん、雨漏りしないようには施工されてはいるのですが、屋根に穴をあけてビス止めしているのは事実です。

屋根に穴をあけている以上、雨漏りしないという可能性は0にはならないはずなのです。


ところが、新しい工法で、屋根にビス止めせずに太陽光発電が載せられるというのは正直、驚きでした。


まずはそもそも太陽光発電を載せられるかどうか、そして、屋根に太陽光発電を搭載して収支が成り立つかを現地調査していただけるという話でしたので、私も個人的に一物件、さっそく依頼してしまいました。

もちろん、無料でしたし、大家として、その可能性を知っておくことはメリットこそあれ、デメリットは一切ないと思うのですね。


あとは、最近ブームの野立ての太陽光発電についても詳しい仕組みや注意点も解説いただき、この日でかなり太陽光発電に関する知識がマスターできたのではないかと思います!


第25回浦安大家塾を開催しました!_2014年6月21日


今回は、

入居待ちのできるシェアハウス運営者が語る!
入居者サービスの心得とは?

というテーマで開催しました。

b_lis022.gif 「物件の差別化がイマイチできない・・・」
b_lis022.gif 「シェアハウスってどんな感じで運営してるんだろう?」
b_lis022.gif 「自分もシェアハウス投資を始めてみたい!」
b_lis022.gif 「入居者サービスを充実させたい!」

という疑問点・不安点がかなり解消できた回になりました。

2014_06_21_small.jpg今回のゲストは、茂助さんというペンネームでも有名な加藤さん。

常に満室・高稼働のシェアハウスを経営されています。

今回、加藤さんにお話いただきたかったのは、シェアハウス運営ノウハウだけではなく、賃貸経営全般にも通じる「おもてなしの心」。

私は加藤さんの「ホスピタリティ」を真似したい、とずっと以前よりウォッチしていました。


いざ、本番を迎えてみると、そのすごさに圧倒されてしまいました。

実は、事前にレジメを送っていただいたときからきっとおもしろい回になることは分かっていました。

というのも、第25回の浦安大家塾のために準備いただいたレジメはなんと100ページにも及びます。

終わってから、加藤さんは、

「ちょっとやりすぎちゃいました。」

とおっしゃっていましたが、それほど充実した内容だったのですね。


シェアハウスの事例を余すところなく公開いただいたのですが、受講生が口をそろえて勉強になった、と話していたのは、その失敗事例まで包み隠さず公開いただいたことでした。

不動産投資では、

「資産●●億円達成!」

みたいなものばかりが本になったりします。

でも、それからのその大家さんの状況は語られることはありません。


シェアハウスの業界でもそれは同じです。

シェアハウスをオープンして、時間をかければ必ず満室になってはいきます。

ところが、難しいのは、その満室状況をキープすることなんですね。

加藤さんは、3つの事例をあげてくれました。


生々しかったのは、はじめは満室を達成して、順調な滑りだしを見せたものの、その後トラブル対応のまずさや管理会社との軋轢から、空室ガラガラのシェアハウスになってしまった事例。

「そんなドラマみたいな話、本当にあるんですね・・・。」

というような事例で、生々しすぎて、正直びっくりしました。


また、満室にするための基本、「3Sの徹底」についても解説いただきました。

基本的なことですが、3Sというのは、

整理・整頓・清掃

のことです。

通常の賃貸物件でも、3Sがないと満室をキープすることは難しいですが、シェアハウスの場合、特にそれが顕著に表れます。

要は、

「居心地の悪いシェアハウス」

からは人がいなくなり、

「居心地の良いシェアハウス」

には常に入居者があふれ返る、ということです。


実際、シェアハウス業界の実情についてもお話いただきましたが、今、シェアハウスは過剰に供給されていて、既に飽和状態に近づいています。

さらに、大手がどんどん参入してきて、資本力にモノを言わせた豪華な設備と便利なサービスを提供するようになってきました。


そんな状況なので、今、シェアハウスは2極化していると言われます。

常に満室稼働しているシェアハウスがある一方、空室だらけで、まもなく廃業を迫られるようなシェアハウスも多い、という状況です。


でも、これって、一般のアパートやマンションにも言えることですよね。

常に満室のアパートもあれば、常にガラガラのアパートもあります。


ですので、今回のシェアハウス運営ノウハウや加藤さんの「おもてなしの心」をぜひアパート経営に役立てていただきたいと思います!


加藤さん、充実した講義をありがとうございました!!


第4回空室対策勉強会を開催しました!_2014年6月15日


恒例となった空室対策セミナー。

今回も、

なぜあの大家さんの物件はいつも満室なのか?
〜人気者大家さんと不人気者大家さんの決定的な違いとは?〜


というテーマで開催しました。

また、第2部では、

管理コスト大幅削減&満室化ミーティング

と題し、これからの賃貸経営を生き抜くための理想的な管理委託方法をみんなで勉強しました。

b_lis022.gif 「空室が1年以上続いている・・・」
b_lis022.gif 「物件を紹介されていない気がする・・・」
b_lis022.gif 「入居募集方法を根本的に改革したい!」
b_lis022.gif 「金持ち大家さんのノウハウ」を少しでも知りたい!

というような疑問・不安が解消され、モチベーションが高まったという感想をたくさんいただきました!

2014_06_15_01.jpg実は、この空室対策セミナー、ほぼ同じ内容を繰り返しお伝えしています。

というのも、満室経営を続けられている大家さんと、ずっと空室が埋まらない大家さんにはそれぞれの理由があります。

だとすれば、マネすべきところは真似して、逆に悪いところは反面教師にしてさらに活かす、ということをすれば必然的に満室になっていくといえるはず。

そんな話をこの空室対策セミナーではお伝えしています。

ですので、分かっておられる方にとっては、何を今さら、という話になります。

でも、同じテーマだというのを分かっておられながら毎回参加されておられる方もいらっしゃいます。

「モチベーションが上がるので・・・。」 とおっしゃってくれるのですね。

私自身もこの話をさせていただく度に、

「自分も明日からがんばろう!」

という気になってくるから不思議です。


空室をいかに満室にするか、は私たち大家にとって永遠のテーマ。

あきらめることなく、常に満室に向けて「行動」していきましょう!

第24回浦安大家塾を開催しました!_2014年5月24日

第24回は、

プロの企画屋に学ぶ!
物件のウリを200%伝える究極のPR法とは?

というテーマで開催しました。

b_lis022.gif 「物件の魅力が自分でも分からない・・・」
b_lis022.gif 「強く自分の物件を推せていない・・・」
b_lis022.gif 「もっとうまく物件をアピールしたい!」
b_lis022.gif 「物件の強みを見出したい!」

という疑問点等を解決できた回になったかと思います。

2014_05_24_01.jpg今回は、Hさんの体験談発表からスタート!

築数十年の老朽化した2戸の賃貸アパートのリノベーションについて。

耐震補強や間取り変更、果ては建て替え案など様々な可能性を探ったHさん。

そして、ようやくでてきた巨額の見積もり金額に正直驚いてしまった話など、その体験談を惜しげもなく披露してくれました。

こういう大家さんの生の体験談って、本当にタメになりますよね。

2014_05_24_02.jpg続いて、私の方からは今月の一冊として、

「YouTube動画・スマホ活用で人生・ビジネスを100倍開花させる法」

をご紹介。

「アパート経営と関係ないでしょ。」

と言われそうですが、大いに関係ありです。

というのも、この本やそもそも中小・零細企業の経営者向けに書かれた集客・マーケティングの本なのです。

いかに自分のビジネス・HPに集客するために、Googleの検索エンジン対策を行っていくか、についてまとめてあります。

一言で言うと、Youtubeの動画投稿を活用して、上位に表示されるようにしよう、ということなのですが、その背景知識から学べます。

言われ始めてから久しいですが、大家業はサービス業。

大家さんは一経営者。

なので、そのHPにいかに集客するかを考えないということは、他業態からすれば考えられないことになります。

でも、残念ながら不動産業は他業界から見てすさまじく遅れている業界。

そのため、物件HPの上位表示対策など考えている大家さんはほとんどいないといっても差し支えないと思います。

だからこそ、この本に書かれているような内容を実践する大家さんって一人勝ちしていけるんだろうなと考えました。

また、アパートの設備や間取りなんかはなかなか差別化しにくいものです。

後から後から新築が建っていくので。

でも、そのアパートを維持していくには、それなりの労力がかかっています。

そして、その背景には、その大家さんしか経験していないいろいろなストーリーがあるはずなんですよね。

それって、ものすごくYoutubeの動画投稿に適した素材なんじゃないかと思ったのです。

ぜひぜひご一読くださいね。

YouTube動画・スマホ活用で人生・ビジネスを100倍開花させる法
菅谷信一 後藤充男
セルバ出版
売り上げランキング: 7,011


2014_05_24_03.jpgそして、いよいよ今回の本番のキャッチコピー作成のワークショップへ。

今回は、浦安大家塾はじめてのワークショップ。

講師は、企画の道一筋40年の佐渡さん。

自分の培ってきた企画のノウハウを後世に伝えたいと、今回の講師を買ってでてくれたのです。

とはいえ、キャッチコピーというと硬いカチンコチンの頭では何もいいアイデアは浮かんできません。

そこで、浦安大家塾用にカスタマイズして、楽しくワークショップ形式でキャッチコピーの意味や背景、そして、作成の手順まで段階を追って解説していただきました。

はじめは固かった雰囲気も次第に笑いが生まれたり、活発なブレーンストーミングがはじまったりで、終わってみるとあっという間の2時間でした。

感想をご覧いただくと分かるのですが、何より、

「楽しかった!」

という声が多くて、今回の大家塾も開催してよかったと心底思ってます。(^^


また機会があれば、今回のような物件のウリを引き出すためのワークショップ、開催してみたいと思います!

第23回浦安大家塾を開催しました!_2014年3月30日


今回は、

現役大家さん設計士が語る!
知ってるようで知らない物件調査の極意とは?

というテーマで開催しました。

b_lis022.gif 「物件を買う前に何を調べればいいのか分からない・・・」
b_lis022.gif 「物件の目利きができるようになりたい!」
b_lis022.gif 「ババ物件だけはつかみたくない・・・」
b_lis022.gif 「適切な価格交渉ができるようになりたい!」

という疑問や不安に対する解決が見つかった回になったかと思います。

2014_03_30_02.jpg

今回、タイミングの悪いことに、インフルエンザに罹患してしまい、参加することはできませんでした。

幸いなことに、メインで話す予定ではなかったため、横山さん・岡さん・高橋さんに運営をお願いし、当日進行してもらいました。




2014_03_30_01.jpg

今回、出だしは体験談発表ということで、Hさんに最近実践されている「資産の組換え」と今年の不動産投資戦略についてお話いただきました。

感想でもありますが、身近な同じ大家さんがこの一年のうちに非常にドラスティックに資産組換えを実行されているのをみて、ただただ、その行動力に驚いておられる大家さんもいらっしゃいました。



2014_03_30_03.jpg

そして、いよいよ岡さんにバトンタッチ。

事前に作成いただいていたパワーポイントの資料をみて、

「これはすごいな・・・。」

と思っていたのですが、そのすごさが受講者にも伝わったのでしょう。

「ここまで体系だててまとめてある資料をいただけただけでも、参加した甲斐があります。」

との感想がありました。

物件調査って、確かに一言では何をどこまで行えばいいのか、さっぱりその基準が分かりませんよね。

それを、具体的事例を使いながらみんなで一つ一つ勉強できたのはやっぱり大きかったのかなという感じです。


当日はインフルエンザのために、参加できませんでしたが、本音でみなさんと一緒に勉強したかった回の一つです。(^^;

第3回空室対策勉強会を開催しました!_2014年3月21日

以前開催した、「なぜあの大家さんの物件はいつも満室なのか?」というテーマに対して、

「もう一度開催してほしい!」

というアンコール開催の希望が多かったため、最新事例なども交えて、第3回空室対策勉強会として開催いたしました。

2014_03_21_1.jpgアパート経営の前提とも言える、大家さんとしての心構えや業者さんに対する接し方などについてがメインテーマ。

その上で、大家さんランキングをUPさせ、人気者の大家さんになってほしいという私からのメッセージをお伝えしました。

内容は基本的なものでしたが、

「元気がでた!」

「明日からまた頑張れる!」

というような感想をいただけて、私も開催して本当によかったなと思っています。

また、最後に、

管理コスト大幅削減&満室化ミーティング

と題して、あるようでなかった、 賃貸管理と入居募集の最強のあり方 について参加者さん全員で話し合いました。

これには、参加者さんも、

「自分も同じことができないかとずっと考えていた!」

「こんなことができれば、不動産業界ががらっと変わりますよね!」

という意見がでました。

このテーマについては、また、改めて、浦安大家塾の中でも取り上げたいなと思っています♪

第22回浦安大家塾を開催しました!_2014年2月2日

2014_02_02_small.jpg今回は、土地を購入して建てたアパートの空室での現場開催。

参加者のみなさんで実際に見学しながら、その土地購入や新築企画に係る経験の共有を行いました。







b_lis022.gif 「どうやって土地を探したらいいのか?」
b_lis022.gif 「どんな建物を建てたらいいのか?」
b_lis022.gif 「一から自分で物件を作り上げてみたい!」
b_lis022.gif 「中古物件ではなく、新築築浅物件を増やしたい!」

という疑問や不安が解消された回になったかと思います。

2014_02_02_1_small.jpg 見学会場となった、JR総武線「平井」駅徒歩5分のアパートですが、

・全面無垢パイン材のフローリング

・1LDKメゾネットタイプ

・共用通路部分にこだわりの植栽

という見どころ満載の物件でした。

一つ一つに大家さんのこだわりが随所に見られ、みんなでそのお話にぐいぐい引き込まれてしまいました。

まずは、無垢パイン材。

やっぱり無垢材、中でもパイン材の床は温かみがありますね。

もちろん、靴下をはいての見学でしたら、おそらく、素足で歩くと、もっとその気持ちよさが分かったはず。

確かに、傷がつきやすかったり、クリーニング費用が余計にかかったりと、デメリットはあります。

でも、それを上回るメリットにあふれているのではないかと感じました。


次は、その間取り。

何もしなければ狭くなってしまうような広さですが、高さを生かし、空間を最大限有効に使うことで、かなり広く感じれました。

これは競争力高いだろうなとすぐにわかりましたが、実際、家賃も退去があるたびに上がっていっているのだとか。


みなさん、これには納得の様子でした。


そして、外回りに配置された植栽へのこだわりにも脱帽でした。

日当たりが悪いことを分かった上で、日当たりが悪くても育つ植物を配置。

コストを安く抑えたネットフェンスなど、「ジャンクガーデン」を意識した物件へと、この植栽が引き立ててくれているように思いました。


参加者さんからは、

「またこのような機会を作ってほしい!」

という声を多数いただきましたので、たまには、現場見学や、現場での体験会などを企画してみたいと思ってます!

第21回浦安大家塾を開催しました!_2013年11月30日

第21回は、

大家兼ペット施設経営者が語る!
ペット可物件、その成否の分かれ目とは?

というテーマで開催しました。

b_lis022.gif 「ペット可にしようかどうか迷っている・・・」
b_lis022.gif 「リスクが怖くてなかなかペット可に踏み切れない・・・」
b_lis022.gif 「どういう条件にすればペットを受け入れられるか教えてほしい・・・」
b_lis022.gif 「ペット共生住宅の成功の秘訣が知りたい!」

という疑問点や不安点がかなり解決できた会になったように思います。

今回は、年内最後の浦安大家塾だったのですが、

「とにかく楽しかった!」

という一言に尽きます。


2013-11-30_1_small.jpg 内容は、ペット可物件についてで、それはそれでディープな内容だったのですが、お話いただいたSさんの、

「魂を売り渡すような仕事だけはしたくない!」

というお言葉に私はものすごく共感してしまいました。


具体的には、ペットの売買だけはしたくない、ということなのですが、これ、不動産にも通じています。

私も、不動産を生業にしていますが、やろうと思えば、ろくでもない物件を仲介して、儲けることもできます。

でも、絶対にそれはやりたくないんですね。


それは、被害者を出してしまうことになってしまうからです。

Sさんも同じお考えを持たれていました。

もしペットを売る立場になってしまうと、手数料を確保するために、どうしても、良いとは思えないペットを販売せざるを得ない。

でも、それは、Sさんの本当にされたいこととは全く違うことなんですね。

要はお金ではないんです。


お客様から感謝されることを生業にしていくのか、お金さえ稼げればそれでいいのか。。。

これ、賃貸業を営む上でも非常に大切なところだと思います。


そんな根源的なところが、何か一つでも伝われば、今回の浦安大家塾を開催した意味があるのかなと思いました。

今回、Sさんには、

・ペット可物件の常識・非常識

・ペットを飼われる方の経済事情を考えたことがありますか?

・ペット可物件が成功する条件とは?

・ペット可物件を運営する上でのコミュニティの作り方

といった具体的なこともお話いただきましたが、参加されたみなさん、それぞれ思うところがあったようです。

私にしても、同じで、絶対、ペット可物件をやってみたくなりました。


また、これは参加された方でないと分からないキーワードですが、「ブルドック物件」、おもしろいと思いました。


これから、新築も含め、ペット可物件を企画してみたいと思ってます!

そうそう、忘れてはいけないのですが、冒頭、今回は、Sオーナーに体験談発表をしていただきました!

名付けて、「アパート経営と幽霊について」。

これも、参加された方にしか分からないことなのですが、もし、入居者の一人が、

「幽霊が見えるんですけど、何とかしてもらえませんか?」

と言ってきたらどう対処します?


Sオーナーはそんな入居者さんに真摯に対応されて事なきを得たのですが、正直、そんな入居者さんがでてきたら、私だったら、面食らってしまって、どうしたらいいかわからなくなってしまいます。


アパート経営って、その大家さん大家さんによって固有のトラブルが起こってきますが、そのような事例をこのような形で共有しておくことによって、避けられるトラブルも多くなるはずですし、何より、事前の心構えができますよね。

そんなことを強く考えさせられた体験談発表でした。


Sオーナー、ありがとうございました!


今回も、冒頭、「今月の一冊」として本をご紹介。

今月は、「お客様の笑顔をつくる 気づかい仕事術」。

お客様の笑顔をつくる 気づかい仕事術
鈴木 誠
総合法令出版
売り上げランキング: 72,377

不動産業にサービス業という視点を取り入れるべき、という本ですが、これ、大家業にも取り入れるべき考え方と思いました!

ぜひぜひご一読を。

第20回浦安大家塾を開催しました!_2013年10月19日

第20回は、

現役大家が語る!
お金の借り方物件の増やし方PARTU

というテーマで開催しました。

b_lis022.gif 「物件を増やしたいけどローンがおりなくて・・・」
b_lis022.gif 「他の大家さんの投資スタンスを聞いてみたい!」
b_lis022.gif 「うまい融資交渉の仕方ってあるのかな?」
b_lis022.gif 「このままの自分の不動産投資のやり方でいいのだろうか・・・」

という疑問点がかなり解消された回になったかと思います。

2013_10_19_1_small.jpg

今回は前回に続き、テーマが不動産投資とあって、定員をかなりオーバーしての開催。

窮屈だったかと思いますが、仕方なく、通常2人掛けの席を3人掛けにセッティングして進めました。

今回は2部構成。

まず前半は、私からで、前回お話しした法人を設立しての事業融資の受け方の復習編。

前回、内容盛りだくさん過ぎたので、もう少しゆっくり話してほしい、というような要望を受けての復習でした。

前回来れなかった方もいらっしゃったので、ちょうどよかったかもしれません。

少額融資の受け方なども解説させていただいたので、この浦安大家塾への参加をきっかけに、塾生のみなさんがいろいろな銀行と取引をスタートできればなと思いました。

2013_10_19_2_small.jpg続いて一緒に賃貸経営実務検定講座(大家検定)を一緒開催している横山さんとバトンタッチ。

今回はレインズの検索画面を見ながら、現在の不動産の流通状況や中古物件の検索方法、また、ライバルがどのように物件を検索しているのか?に至るまで、ドロドロとした話を交えながらお話しいただきました。

中でも、

「中古物件を探すには、ライバルが多すぎる。

それならば、いっそ土地から購入して新築企画をする方がライバルが断然少なくて、まだまだ一人勝ちできる。

そして、それには創造力が全て。」

という話には心を打たれた方も多かったのではないでしょうか。

一方で、ガツンと衝撃を受けた方もいたのではないかと思うのが、下記内容。

「そもそも利回りがいいからという理由で、資産価値・担保評価を考えずに購入してしまうと、銀行評価が悪くなって次の物件が融資で購入できなくなる。」

少し前まで収益還元法という考え方で、利回りが高ければ融資するという姿勢の銀行がありましたが、今では、そんな銀行もすっかり影をひそめてしまいました。

今、融資を受けて事業規模を拡大できているのは、担保評価の高い物件にだけ投資している方です。


そもそも、銀行は、

資産 < 負債

となっている方には融資しません。

それはそうですよね。自分も銀行の立場になって考えてみるとわかります。だって、債務超過の人にお金を貸すほど怖いことはありませんものね。


なので、

資産 > 負債

という財務状況にもっていくにはどうしたらいいか?を考えなければなりません。

そんための方法として、

・現金投資して、無担保の物件を増やす。

・繰り上げ返済する。

・利率の高いローンの借り換えをする。

・損切りして、負債にしかなっていない物件を手放す。

というような方法が考えられるかと思います。


参加されている方々の財務状況を考え直す一つのキッカケにもなった回だったと思います!

恒例となった、「今月の一冊」のコーナーでは、ミスターGTRこと水野和敏さんの非常識な本質――ヒト・モノ・カネ・時間がなくても最高の結果を創り出せる をご紹介いたしました。


いや〜、この本は、

「仕事とは何か?」

「そもそも何のために仕事するのか?」

といったことを考えさせられます。

なぜ日本のモノやサービスが売れなくなってしまったのかという段では、「日本人がもっていたオモテナシの心をなくしかけているから」と話されているのですが、これにも納得。

でも、逆を言えば、日本人としてのオモテナシの心をベースにして顧客志向を追及すれば、そのサービスやモノが廃れることはないんだ、という自信を甦らせてくれました。

これ、アパート経営にもすごく通じる部分だと思います。

アパート経営はサービス業だ!ということが言われ始めてから久しいですが、もう一度アパート経営の原点に立ち返らせてくれる本だと思います。


ぜひぜひみなさん、ご一読くださいね。

第19回浦安大家塾を開催しました!_2013年9月14日

第19回は、

現役大家が語る!
お金の借り方物件の増やし方PARTT

というテーマで開催しました。

b_lis022.gif 「物件を増やしたいけどローンがおりなくて・・・」
b_lis022.gif 「他の大家さんの投資スタンスを聞いてみたい!」
b_lis022.gif 「うまい融資交渉の仕方ってあるのかな?」
b_lis022.gif 「このままの自分の不動産投資のやり方でいいのだろうか・・・」

という疑問点などが解消できた回になったかと思います。

2013_09_14_1.gif 今回は4人の大家さんの不動産投資体験談発表4本立て。

金融機関との付き合い方やどうやって物件を増やしていったかといった話がテーマのためか、会場は超満員。

内容としては、ざっと下記のようなもの。

PART T 現金投資法!

自身で性格が臆病と語るT1さんは、これまでずっと現金で物件を決済して投資されています。

ローンを組まない理由は、

・自分の属性が悪い。

・先行きが読めないのに大きなローンを組むなんて、小心者の自分にはとてもできない。

というもの。

現金の調達方法としては、何より貯金することと、修繕などはほとんど自前でセルフリフォームしてしまうことだとのこと。

クロス貼りやハウスクリーニングなどは当然として、サイクルポートを作ったり、キッチンなどの住宅設備なども自分で組んでしまったりと、その行動力と活動量にみなさん驚嘆の声をあげておられました。


PART U 団地投資法!

T2さんは、区分、中でも「団地」に特化して投資しています。

最近、若者の流行りとして、団地に住むことが注目されているのだとか。

確かに、無印良品と団地のコラボや、IKEAと団地のコラボなどは有名な話。

数百万円で団地を取得し、本格的なリノベーションを行って市場に返す、そんな投資法です。

修繕費の積み上がっている物件を狙うため、あるタイミングでは新築分譲マンションと同等の物件に生まれ変わる可能性があると言う話の段では、受講者さんは、

「私もやってみたい!!」

というような声を多数あげておられました。


中古区分物件や戸建物件などは、一つ一つは小さいですが、数が集まればすごい力を発揮します。

個人的に「スイミー戦略」と呼んでいますが、例えば一物件は6万円でも、10戸あつまれば毎月60万円の家賃収入。

これってすごいことではないでしょうか。


PART V 土地なし、金なしのサラリーマンが、1年8カ月で4棟55戸の大家になった戦略!

Oさんはたった1年8カ月で4棟55戸の大家さんになりました。

購入資金のほとんどを銀行借り入れで調達されています。その額なんと、4億。

サラリーマンで1〜2億ぐらいの借入規模は良く聞く話ですが、なかなか4億円となると、かなり限られてくるのではないでしょうか。

金融機関との付き合い方をはじめ、家族の理解を得る重要性についても語っていただけました。


何よりすごかったのは、自己分析。

購入された物件に関するデータや借入、また、使った費用などの詳細を一覧にしていただいたのですが、これがとにかく凄かった。

自分の物件の購入経緯などをここまで詳細にデータ化されている大家さんは本当に少ないのではないかと思いました。

その緻密さ及び分析力に脱帽です。


PART W 法人設立からの事業融資

これは私の実体験で、今年3月に設立して、9月に法人で物件購入資金の事業融資を得られた経験を発表しました。

STEP 1 法人設立

STEP 2 法人口座開設(6銀行、地銀・信用金庫)

STEP 3 小額事業融資獲得

STEP 4 物件購入資金融資獲得


法人を設立してから、地元の全ての地銀・信用金庫に法人口座を作りました。

そして、タイミングをみて、リフォームや手数料といった名目で小額融資を打診。

コツコツ小さな融資を受けながら、銀行を取引先にする方法についてお話しました。

その上で、地元に比較的大きな土地が売りに出されていたのを銀行に持ち込み、新築ということで1億円の融資を獲得。

最近の不動産投資本に書いてあるような方法をそのまま実践したのですが、それで融資が実際に可能になるという体験談でした。


全体として、2時間半の長丁場だったのですが、

「時間が全然足りなかった!」

「それぞれの大家さんに独立した回でもっと詳しく話を聞きたい!」

というような声をいただきましたので、次回、また機会を設けたいと思います。

2013_09_14_2.jpg勉強会の後は恒例の懇親会。

今回はいい感じのアジアンカフェバーを貸し切っての開催。

17名でワイワイガヤガヤやりました!

中には、

「今日は本当はFPの勉強会があったんです。でも、浦安大家塾で他の大家さんと話している方がよほど楽しくて、そっちの勉強会はすっぽかして懇親会にまできてしまいました。。。」

というような嬉しい声も。

いや〜、そこまで言っていただけると開催している甲斐があるというものです。(^^

そうそう、今月は、「利回り70%超! 廃屋から始める不動産投資 」をご紹介しました。

利回り70%超!  廃屋から始める不動産投資
小嶌大介 岡田のぶゆき
ぱる出版
売り上げランキング: 3,994

ボロ物件を見た時に、再生後の満室物件をイメージできるか?

といったことなどは非常に刺激を与えてくれる本だと思います。

一部、アマゾンのレビューには、

「具体的なノウハウがない。」

というようなものもありましたが、私は、具体的な話でなくとも、不動産投資は、

創造・イマジネーション

というのも非常に重要なキーワードと考えていますので、少なくとも私にとっては非常に刺激になった本です。

ぜひぜひご一読くださいね〜。

第18回浦安大家塾を開催しました!_2013年8月3日

第18回は、

大増税時代を生き抜けますか?
税理士も知らない大家さんの財産の守り方〜

というテーマで開催しました。

b_lis022.gif 「相続税の改正についてよく分かっていない・・・」
b_lis022.gif 「相続対策って一言でいうとどうすればいいの?」
b_lis022.gif 「考えたくないけど一度はじっくり考えないとな・・・」
b_lis022.gif 「アパ・マン経営以外の対策って何かあるの?」

という疑問点などをかなり解決できた内容になったかと思います。

2013_08_03_1.jpg

今回も大家さんの体験談発表からスタート。

タイトルは、「困った入居者さん」。

具体的には、生活保護を受けておられる方の失踪事件にまつわるすったもんだのやり取りを惜しげもなく赤裸々に公開いただきました。

簡単なレジメまで作成いただいたのですが、大家塾の中でもお話させていただいた通り、貴重な論点・ノウハウで一杯でした。

・普通借家契約からの定期借家契約への切り替え

・内容証明郵便の出し方や書式

・滞納保証会社の保証プランの内容

・孤独死や事件などが発生した場合の対処法

・生活保護を巡る役所との折衝方法


など、本当に沢山のノウハウ・経験を披露いただき、これは受講者さんにとってかなりのプラスになったかと思いました。

2013_08_03_2.jpg


続いて、私の方からはいつも通り「今月の一冊」として、本をご紹介させていただきました。

内容については最後に記載いたしますが、今回の本は深い本だったので、15分ほどのミニセミナーとしてお話いたしました。

その後登場いただいたのが、「保険を売らない」保険代理店、ファイナンシャルプランナーの川名先生。

保険を売らないどころか、保険の相談を受けると、「そんな保険になんて加入する必要がない!」と保険は加入しない方がいい、というようなアドバイスをされる方として有名です。

世の中の保険営業マンのほぼ100%が保険の押し売りになっていることを考えると本当に信頼のできる方かなと思っています。

そんな川名先生からは、節税や相続というテーマを切り口にして、保険、特に生命保険の活用法についてお話いただきました。

特に贈与税についてのところでは私も強く認識を改めねばと考えずにはいられませんでした。

贈与税というと毎年110万円までの贈与なら税金はかからない、ぐらいのことしか知っていなかったのですが、実は、そのような贈与を繰り返すと返ってデメリットだけが残ったりすることが分かりました。

というのも、実は、例えば毎年300万円というような贈与を繰り返した方が、いざ、相続が発生したときの税額を比較した場合、有利になるケースもあるということなのです。

川名先生からは、具体例として、いくつかのモデルケースをご紹介いただきましたが、確かに、数字でみると、そうだよなーと思ってしまいました。


一つ一つのテーマが興味深く、また、次回より掘り下げたテーマでもお話いただきたいと思っています。

でも、毎回思いますが、このようなノウハウって、知っているか知っていないかで後々ものすごく大きな違いになってしまいますね。

資産を毎年のように増やしている大家さんもいれば、知らず知らずのうちに資産をなくしていっている大家さんもいらっしゃいます。


その違いが、このようなノウハウ・知識を知っているかどうか、さらに、これらを実践しているかどうかの差になります。

毎月とはいかないまでも、2か月に一度でもいいので、浦安大家塾に参加して、不動産投資やアパート経営の勉強に時間をとっていただきたいと思います。

今月も私が読んだ中でおもしろかった本を勉強会の中でご紹介。今回も2冊ご紹介しました。


一冊は、「時間に支配されない人生」

時間に支配されない人生
ジョン・キム
幻冬舎
売り上げランキング: 28,566

最近成功法則系の本はあまり読まなくなったのですが、久々に手に取った本です。

「前例になかったことをやる、前例のあることには時間を使わない。」

といったことや、

「発する言葉の希少性を高める。」

ということ、または、

「アイデア100個出しというようなことをやっていれば、それがまる一ヶ月かかっていたようなことでも、やがて一日でもできるようになる。自分の限界の枠を広げていくことが大事。」

ということが書かれていて、すぐにでも使っていきたい内容です。

もう一冊は、家賃を2割下げる方法

家賃を2割下げる方法
家賃を2割下げる方法
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日向 咲嗣
三五館
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このタイトルを聞いた時、手に取らずにはいられませんでした。

でも、実際に読むまでは、

「どうせ底の浅い本なんだろうな・・・。」

ぐらいにしか思っていなかったのですが、ページをめくってびっくり。

正直、この本は大家さん必読の書と思ってしまいました。


周辺家賃相場の調べ方から、大家さんと家賃値下げ交渉する前には、それ相応の準備をしなければならない、というようなことが書かれていて、非常に良い?本と思ってしまったのですね。

さらには、家賃交渉する際には入居者さんも腹をくくって交渉に臨まないといけないとして、「調停のやり方」マニュアルまでついています。

実際の調停書の書き方まで掲載されていますので、これは大家さんならだれでも知っておかねばならない内容と感じました。

だまされたと思って、一度は読んでいただきたい本です。


でも、さらに言えば、このような内容を踏まえた上での家賃設定やサービスの提供ができていれば、まだしばらくは安定したアパート経営ができるということではないかな?とも読みとれました。

そのような意味では、

「どのような物件作りをすればいいのか?」

を指南してくれている本とも感じるのです。

私はそのような意味でこの本は星5つ、というような評価を個人的にはしています。(^^


第17回浦安大家塾を開催しました!_2013年7月20日

第17回のテーマは、

アパート経営と切ってもきれない
不動産売買現場の裏事情!

というテーマで開講しました。

b_lis022.gif 「このまま空室だらけの物件を保有したままでいいのだろうか・・・」
b_lis022.gif 「これからローン金利が上がっていくのが恐ろしい・・・」
b_lis022.gif 「物件を売却するとしたらそれはいつがいいのだろうか?」
b_lis022.gif 「今が売り時というのをよく聞くのだけどそれって本当?」

というような疑問点・不安点が解消できた会になったかと思います。

2013_07_20_1.jpg

今回のテーマに入っていく前に、まずは大家さんの体験談発表ということで、Mさんにご登壇いただきました。

前回の懇親会で、仲介会社営業で、

「部屋の鍵を複製して配る」

というおもしろいお話がきけました。そこで今回、みなさんにも共有いただきたいということで、私から発表をお願いしていたのです。

何のために鍵を複製して配るのか?という話から不動産会社との人間関係の作り方までお話いただき、これにはみなさん脱帽、という感じでした。

他にも、女性の感性を活かした物件の飾り付けの仕方や、同エリアにある木造アパートとRCマンションとの比較のお話などをしていただきました。

もともと会社を経営されているMさんですが、アパート経営にかけられる時間は1%未満とのこと。

でも、その1%の時間が非常に濃い時間に違いないと感じてしまいました。

2013_07_20_2.jpg

続いて、私から、物件の評価法の基礎について。

積算法・取引事例比較法・収益還元法などの基礎についてお話させていただいたあと、その中でも、

「買主の事情」

を考えておかないと売れるものも売れなくなる、というお話をさせていただきました。

要はローンがつけられる物件かどうかを分かった上で売りに出さないと、永久に売れない「塩漬け物件」になってしまう、という話です。

その後、今回のメインテーマである売買現場の裏事情について、私と一緒に大家検定講師をしている横山さんより売買現場のドロドロとした裏事情を暴露してもらいました。

これには会場全体がヒートアップ!

不動産業者さんにとっては当たり前のことでも、そうではない一般の方にとっては、感想にもある通り、目からウロコといった状態のようでした。

でも、このような不動産業者の実情を知っているか知っていないかで不動産投資の結果がまるで違ったものになるということを確認いただけたと思います。

むしろ、このような事情を知らないで不動産投資することは怖いですよね。(><)


今回どうしても参加できなかったという方にはレジメもお配りしてますので、よろしかったらどうぞ。(在庫なくなり次第終了です。)

ちなみに、今月も私が読んだ中でおもしろかった本を2冊ご紹介。

一冊は、もう会社に頼らない! プラス300万円を“気楽"に稼ぐ不動産投資術
もう会社に頼らない! プラス300万円を“気楽
雨宮 憲之 ソフトバンククリエイティブ 売り上げランキング: 78,919

雨宮さんの徹底した物件調査について書かれています。不動産投資として中古物件を購入するときにはもちろん、新築で賃貸物件を建築しようかどうしようかと迷われている方には必見の内容です。

もう一冊は、米麹で健康&ダイエットに! 図解植物酵素の手作り帖

米麹で健康&ダイエットに! 図解植物酵素の手作り帖
青木和美・青木滋 マガジンランド 売り上げランキング: 39,349

健康に関しての本も毎回恒例となってきつつありますが、この「植物酵素」についても調べていくとかなりおもしろいです。

いろいろなサプリメントがありますが、そんな健康食品を自分で作ってしまう、というのは健康の原点かもしれませんね。

中には、石油からできているサプリメントもありますので、それを考えると安心安全な健康食品が手作りできるなんてすごいことではないでしょうか。(^^

第16回浦安大家塾を開催しました!_2013年6月29日

第16回は、

物件写真撮影入門!プロカメラマンから学ぶ!
写真撮影の基礎のキソ

というテーマで開催しました。

b_lis022.gif 「部屋をもっとキレイに写せる方法はないかな・・・」
b_lis022.gif 「どんなカメラを選べばいいのか教えて欲しい!」
b_lis022.gif 「ポータルサイトに載せられてる写真を何とかしたい!」
b_lis022.gif 「空室をもっと魅力的に見せたい!」

という疑問点などにこたえられたかと思います。
2013_06_29_small_2.jpg

今回も受講者さんの体験談発表からはじまりました。

といっても、事前に準備していただいていたわけでもなく、開講前の雑談からぽっとでてきた企画です。

マンションの共用電気削減という話が数年前から話題になっていましたが、「電子ブレーカー」というものを導入し、実際に共用部電気代を劇的に削減されたという話でした。

削減された電気代と導入コストを考えると、2年でペイするということですので、利回りなんと50%にもなります。

こんな情報も体験談として聞けるのが勉強会に参加されるメリットですよね。(^^

その後、私が写真を使った疑似動画の作成方法を、実際に「movieメーカー」というソフトを使って10分ほどで解説。

パソコンに標準的についているソフトですので、実は簡単に疑似動画が作成可能です。

これをYouTubeなどにUPすれば、HPなどにも活用することができるツールに早変わり、というわけです。


その後、今回のテーマでもある写真撮影について、プロカメラマンさんとバトンタッチ。

「写真一枚で心の距離は縮められる!」

「何も部屋の写真だけが写真ではなく、周辺環境などもアピールすべき!」

「プロは大家さんの気持ちを写真という媒体を使って具現化する!」

「とにかく写真を好きになってほしい!」

というようなお話をされました。

どちらかというと、技術的な話は少なかったのですが、受講者さんの中には、

「小手先のテクニックを教えてもらうよりも、今日のようなお話をしていただけたことが本当にうれしかった。」

という感想までいただきました。


プロの生き方とか考え方って、それだけで参考になりますよね。

私も個人的に一眼レフを購入し、単焦点レンズや広角レンズを使って物件撮影をしはじめたところです。


写真撮影も楽しみながらアパート経営に取り組めるようになれば、よりいっそうワクワクできますね。(^^

ちなみに、今月も私が読んだ中でおもしろかった本を2冊ご紹介。

一冊は、カリスマ大家・小場三代の「満室力」

カリスマ大家・小場三代の「満室力」
小場 三代
ぱる出版
売り上げランキング: 5,682

今まで自主管理をされていた小場さんが部分的に管理委託を選択されるようになった理由について書かれています。

自主管理と管理委託を併用されることで満室にもっていくという手法は大家さんであれば絶対に目を通しておいていただきたい内容です。

もう一冊は、発酵マニアの天然工房

発酵マニアの天然工房
きのこ
三五館
売り上げランキング: 7,944

語りがとにかくおもしろく、読み物として単純に笑えます。

でも、内容は深くて、食べ物の話から医療現場、果ては放射能問題まで解説されています。

日本の発酵食品は奥が深いです。

いろいろなサプリメントを試すより、実は、毎日発酵食品を摂る方が手軽で安全で、かつ、おいしくて続けられる健康法かもしれないと思いました。

アパート経営には何と言っても体力が必要です。

健康に関する本も来月もご紹介したいと思ってます。(^^

第15回浦安大家塾を開催しました!_2013年6月1日

第15回は、

塗装のスペシャリストが語る!マル秘塗装ノウハウとは?

というテーマで開催しました。
b_lis022.gif 「自分で塗装してみたいけどどんな塗料を選べばいいの?」
b_lis022.gif 「外壁塗装してみたけど何かイマイチだった・・・」
b_lis022.gif 「自分で塗装してみたいけどどんな塗料を選べばいいの?」
b_lis022.gif 「塗料の種類についてもっと知りたい!」

というような疑問点などについてかなりの部分解決できたのではないかと思います。

2013_06_01_1.jpg今回はお二人の大家さんに体験談発表いただきました。

トップバッターは突然の相続によって空室率50%のアパートを引き継いでしまったJさん。

Jさん:
「リフォームや建替え、売却などの選択肢があった中で、はじめは何から手を付けていいのか分かりませんでした。

でも、相談時に谷本さんがおっしゃった「小直しでいい」という言葉をたよりに1室だけリフォームすることから開始しました。

現在の自分の知識では売却する場合の妥当な条件も不明、建て替えなりで新しい物件を手に入れたとしても、結局一から勉強しないと管理運営もままならないと思ったのでこのアパートでいろいろ練習してみようと思ったのです。

スタートした一月の時点では、何もわからず不安だらけでしたが、実際にリフォームすることになって、会った方たちがすごい人たちで、「ここにこんな世界があったのか」とますますやる気が出ました。

今は少しずつ課題が見えてきて、正直すごく楽しいです。

もちろん、やるべきことができていない部分も多いので、焦りもありますが。。。

入居が少しずつ決まってきてはいます。

でも、決まったのはリフォームしてない部屋だし、とにかくできることから手をつけたというだけなので、まだ何ともいえないのが実際のところです。

でも、

『少し動くと何かが変わるらしい』

という感じはしています。」

私、この、

『少し動くと何かが変わるらしい』

というこの言葉に胸が熱くなりました。

これ、非常に大切なポイントだと思うのですね。

ノウハウ集めばかりで行動しない人と、まずは実践してトライしてみる人とでは、うまくいくかどうかは別にして、結果が早く分かるというのを痛切に再確認しました。

大切なことを再認識させていただいたJさん、緊張される中、体験談発表ありがとうございました!

2013_06_01_2.jpg
続いての体験談発表はTさん。

関西出身だけあって出だしから笑いをかっさらっていきます。(^^

Tさんに体験談を発表してくださいとお願いしたのは、前回第14回浦安大家塾での懇親会の後でのこと。

お話を聞いて、

「これは絶対に受講生のタメになる話だ!」と思い、即出講依頼。

Tさん:
「転勤で関東にでてきているため、遠隔地での大家業をしていることになります。

4月13日の午前5時33分に関西で震度6弱の地震がありました。

その時、私は当然関東にいたわけで、自分の物件の状況が心配で心配でなりませんでした。

電話などをして現地状況を確認しようにも、震災時はそうであるように連絡が一切つながりません。

そんなとき、大家仲間から、物件の写真を撮った写メールが届きました。

『T君、お前の物件大丈夫やから安心しー。』

この時ほど大家仲間のありがたみを感じたことはありません。

私は、大家仲間からの情報はすごいと思います。

勉強会それ自体ももちろん大事ですが、それ以上に、大家さん同士でのネットワークを作ることの方がその何十倍も価値のあることだと思います。」

私は、この話を聞いて、本当に目頭が熱くなりました。

まさにこのようなネットワークを作りたいがためにこの浦安大家塾を開催してきたのですね。

Tさん、改めて大切な気付きをみなさんに共有していただけてほんとにありがとうございました!


このTさんのおかげで、その後の懇親会が盛り上がりまくったのは言うまでもありません。。。(^^


2013_06_01_3.jpg
そして、いよいよ伝説の塗装職人のKさんの登場です。

「地球上から塗れないものを失なくす!」

とKさんの目標は壮大です。

今回は、塗装技術や塗料といった細かい知識ということではなく、一人のプロの職人の生き方や仕事に対する考え方、また、賃貸において大家さんが身につけておくべき心構えなどについて講義いただきました。

「次回はぜひ大家さんでもできる最低限押さえておくべき塗装技術、みたいな形で実地練習やりましょう!」

と締めくくっていただきました。


いや〜、とにかく内容の濃い2時間半でした。

次回また企画したいテーマも見つかったので、今からワクワク楽しみです。(^^


そうそう、今月の一冊では、下記2冊をご紹介させていただきました。

一冊は、本のソムリエこと清水 克衛さんの非常識な読書のすすめ ―人生がガラッと変わる「本の読み方」30

非常識な読書のすすめ ―人生がガラッと変わる「本の読み方」30
清水 克衛
現代書林
売り上げランキング: 58,599

常識という形式的なものに流されているだけではツライだけ。

歴史をみても、時代を変えていったのは非常識だと言われ続けた人だけ。

なので、非常識な生き方を身につけるためにも読書をしよう!というメッセージが書かれていて、良い本だなと思いました。

もう一冊は、藤田紘一郎さんの腸をダメにする習慣、鍛える習慣 ~腸内細菌を育てて免疫力を上げる30の方法~ (ワニブックスPLUS新書)


いろいろな健康法がありますが、一つだけ言えるのは、腸にやさしい食事がとにかく大事!ということですね。
脳はウソをつくが、腸はウソつかない。なので、腸の声に耳を傾ける、というのはなるほどと思いました。

仕事もプライベートもまずは健康があってはじめて成り立ちます。

健康第一にいきたいものです。


第14回浦安大家塾を開催しました!_2013年4月27日

第14回のテーマは、

第一部:意外に知られていないプロパンガス裏話
第二部:マニアック!でも知っておきたい塗料の話
の二本立てで開催しました。

b_lis022.gif 「都市ガスとプロパンガスってそもそもどう違うの?」
b_lis022.gif 「プロパンガスにするメリットって何かあるの?」
b_lis022.gif 「自分で塗装してみたいけどどんな塗料を選べばいいの?」
b_lis022.gif 「外壁塗装してみたけど何かイマイチだった・・・」

というような疑問点がある程度解決できたかと思います。

2013_04_27_1-1.jpg第一部の山口講師。

このような勉強会で話すのははじめて、とのことで、はじめは緊張されておられましたが、講義が進むにつれてリラックスされてきた模様。

途中でガス器具の実演などもあり、塾生からの質問も飛び交っていました。

しかし、日本全体でみると、都市ガスとプロパンガスのシェアって、実は50%:50%とのこと。

ご存じでした?

このようなガスに関する雑学から、都市ガスからプロパンへの切替裏話など、聞いていてあっという間の1時間でした。

2013_04_27_1-2.jpg続いて登場したのは某塗料メーカーの三條場講師。

出だしから快調な冗談で笑いをかっさらっていきました。

もともと技術職なだけあって、化学式や難しい言葉のオンパレードで若干皆さん引き気味でしたが、後半、分かりやすく塗料について講義していただけて、ほっとしました。

中でも、クロス専用塗料と、自然石調シートのところでは塾生のみなさんもかなりヒートアップしてました。

変にサイディング材を使うより、目地の劣化などを考えると、石調シートを使う方がメリット大なのかも!?というのが正直な感想です。

クロス専用塗料もぜひトライしてみたい!という方がほとんどでした。

今回、2時間半で2本立てだったのですが、かなりキツキツなスケジュールとなってしまったので、また、会を改めて同じテーマを別の切り口から開催できればと考えています。

日本の国家破産に備える資産防衛マニュアル
橘 玲
ダイヤモンド社
売り上げランキング: 352
そうそう、最後になりましたが、今月の一冊は、「日本の国家破産に備える資産防衛マニュアル」でした。

橘玲さんの本は本当に読みやすいですね。

前回の大家塾が海外不動産投資だったので、それに関連したテーマの本ということで紹介させていただきました。

特に、為替や金利などの金融に関する基礎知識が勉強できますので、おさらいにどうぞ。

第13回浦安大家塾を開催しました!_2013/3/23

第13回のテーマは、

金持ち大家さんになる!海外不動産投資術
知らないと怖い国内アパート経営との関係性〜

というテーマで開催しました。

b_lis022.gif 「海外不動産が流行ってるみたいだけど・・・」
b_lis022.gif 「為替について勉強してみたい!」
b_lis022.gif 「海外の不動産になんて手を出しても大丈夫かな?」
b_lis022.gif 「海外不動産の知識がアパート経営の何に役立つの?」

というような不安点や疑問点に対して講義いたしました。

2013_3_23_small.jpg

今回のメインテーマは「海外不動産」。

でも、その前に、3月ということで、繁忙期終了間際の空室対策チェック!として、これまでお話してきたいろいろな空室対策をピックアップして、みなさんと一緒に総チェックしました。

やはり、何といっても、満室が第一なので、塾生のみなさん、かなり真剣にチェックされていましたね。(^^;

それから、今回、「今月の一冊!」と称して、私が読んでおもしろかった本をご紹介しました。

ちなみに今月は、「スタンフォードの自分を変える教室」をご紹介。

健康心理学をベースにした「意思力をコントロールするにはどうすればいいか?」ということが書かれた本で、大家業にも使えるノウハウが一杯の本ですので、ぜひぜひご一読いただければと思います。

メインの海外不動産については、たっぷり2時間、お話させていただきました。

為替について、まったくご存じでない方もいらっしゃいましたので、「円安」や「円高」といった言葉の意味を、具体例を使ってお話しました。

その後、具体的な物件購入方法や、支払い方式、または、ローンに至るまで、一通りの海外不動産に関するトピックをお伝えしたところ、

「何にも知らずに海外不動産投資するのって、やっぱり危険だよね〜。」

とみなさん頷かれていました。

そうなんです、私はやってはいけないNG行動を全てやってしまって海外不動産投資してしまったのですが、「私が反面教師ですので。。。」とお話したところ、かなりリアルにみなさん感じていただけたようです。(^^

その後、半ばいきつけになった「串じまん南行徳店」に移動。

いつもの飲み放題コースでワイワイやりました。

第12回浦安大家塾を開催しました!_2013/2/16日

第12回は、

金持ち大家さんになる!最強のアパマン経営企画法
ワーク形式:自分の手で新築物件を企画する!

というテーマで開催しました。
b_lis022.gif 「将来的に建て替えが必要なのだけど・・・」
b_lis022.gif 「ハウスメーカーの言いなりにはなりたくない!」
b_lis022.gif 「今提案されているこのプランで進めても大丈夫かな?」
b_lis022.gif 「土地活用の基礎から勉強したい!」

というような疑問や不安が解決できたかと思います。

2013_2_16_1_small.jpg今回はお二人に体験談発表いただきました。

まずはMさん。

Mさんは築ウン十年のアパートを購入していたのですが、昨年そのうちの1室が退去。

玄関ドアを開けてみるとびっくり。そこには荒れ果てたお部屋が広がっていました。

それを今回、かなりのコストをかけてリノベーションしたのですが、リノベ前とリノベ後の写真を見て、みなさん、

「おお〜!」と歓声をあげられていました。

やっぱり他の大家さんが実践されたリノベーション・リフォーム例を見れることって、とっても参考になりますよね。

次に発表いただいたのは、不動産会社に頼らずに自力で入居者を獲得したNさん。

第9回浦安大家塾でお話させていただいた、「自力で入居者を獲得する方法」をそのまま実践した結果、見事1室空室を決められました。

みなさん、

「やっぱり知っているだけでなく、実践することが本当に大切なんだな。」

と口々におっしゃっていました。確かに「知っている」だけで行動しないのであれば、何も現状は変わらないですものね。

その後は今回のテーマである、アパートマンションの企画法についてお話させていただきました。

実際に手を動かしていただきながら、机上でボリュームチェックや収支計算などを体感いただいたのですが、初歩的な内容ながらも、

「今の建物を建てる前にもっとこんな知識があったらよかったのに。。。」

というような感想も飛び出しました。

業者さんに見積依頼をする以前に、大家さんとしては最低限、簡易的な計算方法だけは抑えておいた方が絶対にいいです。

逆に、何も知らずに建築会社に見積を依頼するのは危険すぎることなのだとみなさん、腑に落ちておられたようでした。

第11回浦安大家塾を開催しました!_2012/12/1

第11回のテーマは、

リフォームのスペシャリストが語る!
満室になる物件と年中空室物件との違いとは? というテーマで開催しました。

b_lis022.gif 「どんなリフォームをしたらいいのか分からない・・・」
b_lis022.gif 「リフォームローンって使えるの?」
b_lis022.gif 「入居が決まりやすいリフォーム事例が知りたい・・・」
b_lis022.gif 「ローコストにリフォームする方法ってないのかな?」

という疑問点などが解決できたかと思います。

ooyajuku_2012_12_01_small.jpg

今回は、私自身も楽しい勉強会でした。

というのも、今回は体験型の勉強会。

下地の見分け方の実演コーナーや、リフォーム部材を見るだけではなく、触ってその場で施工してと盛りだくさんの内容でした。

2時間の予定が大幅に過ぎてしまったにもかかわらず、再度は受講生から、「もう一度同じ内容で勉強会を開いてほしい!」「ぜひ続編をお願いしたい!」とアンコールの声があがったほどです。

人数も浦安大家塾始まって以来最大の28名での開催でした。

その後は年内最後の浦安大家塾ということで、忘年会としていつもの懇親会を開催。

今回は14名での懇親会となりました。

やっぱり大家さん同士で集まってワイワイやるのって楽しいですね。

来年も楽しい浦安大家塾をみんなで運営していきましょう!

第10回浦安大家塾を開催しました!_2012/10/27

第10回は、

意外に知られていない太陽光発電のウソ本音

というテーマで開催しました。

今回受講された方は、

b_lis022.gif  「太陽光発電っていいの?悪いの?」
b_lis022.gif  「周りの大家さんが設置しているので気になる・・・」
b_lis022.gif  「雨漏りは大丈夫なの?」
b_lis022.gif  「太陽光発電って結局儲かるの?」

という疑問点が解決したのではないでしょうか。

20121027_small.jpg第1部で、「民間住宅活用型住宅セーフティネット整備推進事業」について、制度概要と要件などについて解説させていただきました。

現在リフォームを考えておられる方が「さっそく申請してみたい!」とおっしゃっていました。確かに要件を満たせば工事費の1/3が補助されるのはとてつもなく大きいですよね。

特に今回は、外壁塗装や屋根葺き替えなど、共用部の修繕を考えておられる方にとってはかなりプラスになる内容です。

続いて第2部では、太陽光発電のリーディングカンパニー、日本エコスシテムさんにお越しいただき、太陽光発電の基礎の基礎をレクチャーいただきました。

これまた、白熱した質問が飛び交い、講義時間もさることながら、Q&Aタイムもかなり充実した時間となりました。

無料シュミレーションもしてくれるということになっていましたので、数名の方が依頼された模様です。

けして売り込みはしてはいけない、というのが浦安大家塾内でのルールですが、売り込みも何も、実際に自分の屋根がどう活用できるのかはやっぱり知りたい内容ですよね。(^^

第9回浦安大家塾を開催しました!_2012/9/30

第9回は

繁忙期までに準備したい!空室対策20連発!
というテーマで開催しました。

b_lis022.gif  「とにかく空室で困っている・・・」
b_lis022.gif  「いつの間にか空室率が30%を超えてしまった・・・」
b_lis022.gif  「本当にしっかり入居募集されているか不安・・・」
b_lis022.gif  「具体的に空室対策って何をすればいいの?」

という疑問点などがかなり解決できたのではないかと思います。

20120930_small.jpg空室対策といっても、範囲は広いので、大きく、不動産会社との関係作り・インターネット・リフォームというくくりでお話しました。

やはり、空室対策にはみなさん熱心で、塾の途中でもかなりのご質問をいただきました。

一人一人がほんとに真剣。

一日でも早く空室が決まればそれだけ収入に直結するので当然ですよね。

この10月も年明けからの引越シーズン前の繁忙期にあたります。

まだ実践できていないノウハウをとにかくまずは試してみよう!というので締めくくりました。

塾の後はいつものように懇親会に突入。毎回5〜10人ぐらいの小さな懇親会を開いてます。

今回は、ランチビールを飲みながら飲み屋さんの「天狗」で開催。

大家さん同士の交流会、これからも続けていきたいと思います!

第8回浦安大家塾を開催しました!

第8回は、「緊急開催!不動産投資座談会〜私はこんな不動産投資をしています!」というテーマで勉強会を開催しました。

b_lis022.gif  「他の人ってどんなアパート経営をしてるのだろう・・・」
b_lis022.gif  「他の大家さんの成功談や失敗談を聞きたい!」
b_lis022.gif  「他の大家さんの事例を勉強したい!」
b_lis022.gif  「自分がやってきたことを聞いてほしい!」

という疑問や不安が解決できた勉強会になったと思います。(^^

ooyajuku_2012_08_25.JPG今回は、3人の大家さんに不動産投資の体験談をお話いただきました。

具体的には、借地権と新築の企画・入居者の死とリスクヘッジ・中古戸建投資等についての体験談。

それぞれが深い内容でしたので、時間オーバーするほど受講生のみなさんも質問が飛び交いました。

やっぱり大家さん一人一人の経験談というのは、タメになりますよね。

なかでも、大家さんの話される失敗談は、涙あり・笑いありの話でみなさん、楽しそうに受講されていました。(^^

第7回浦安大家塾を開催しました。

第7回は、「大家さん兼清掃会社の社長が語るハウスクリーニングの裏のウラ!」というテーマで、ハウスクリーニング会社の社長をお招きし、講義いたしました。

b_lis022.gif  「最近ハウスクリーニングで手抜きされている気がする・・・」
b_lis022.gif  「自分で空室をピカピカにしてみたい・・・」
b_lis022.gif  「ハウスクリーニングってこんなものなのかな?」
b_lis022.gif  「原状回復工事がいまいちキレイに仕上がらない・・・」

という疑問・不安がかなりすっきり解決できたのではないでしょうか。


urayasuooyajuku_20120728.jpgハウスクリーニングの現場で使う7つ道具や、フローリングのワックスのかけ方など、プロのハウスクリーニング業者が行う実際のクリーニング方法をありのまま教えていただき、勉強しました。

また、鏡のクリーニング方法では、参加された大家さんの一人が、「えっ、そんな方法もあるの?」とちょっとびっくりしてしまうような方法を実践していて、これにはハウスクリーニング会社の社長さんも驚かれていました。

かなりの質問が受講者より寄せられ、2時間があっという間に終わってしまった感じです。

やはり大家さん自身の体験談が聞けるのが浦安大家塾のおもしろいところです。(^^


第6回浦安大家塾を開催しました。

第6回は、

ここだけは押さえたい!アパート経営の税務、ファイナンス

というテーマで勉強会を開催しました。

b_lis022.gif  「税務やファイナンスって聞くだけで頭が痛くなる・・・」
b_lis022.gif  「いつの間に税金がこんなに高くなったんだ・・・」
b_lis022.gif  「アパートのローン、今のままでいいのかな?」
b_lis022.gif  「節税対策っていうけど具体的に何をしたらいいの?」

というような問題点が少なからず解決できたのではないかと思います。

減価償却や法人化などについても復習いただきました。

20120623_1_small.jpg さらに、今回は塾生のMさんに自身の滞納問題(夜逃げ)に対する経験談を発表いただきました。

Mさんは夜逃げを経験されたのですが、それにへこむことなく、すぐさま行動。

専門家に完全に任せてしまうのではなく、ご自身で主体的に行動した結果、わずか2ヶ月足らずでスピード解決してしまいます。

さらに同時に入居募集も行い、自らポスティングして新しいテナントまで見つけられたというのですから驚きです。


このような体験談に、受講された方はかなり刺激を受けられたようでした。(^^


第5回浦安大家塾を開催しました!

第5回は、

「効果的な入居審査、滞納督促、そして・・・
法的措置の手法を大公開!」

というテーマで勉強会を開催しました。

b_lis022.gif  「入居審査ってどの程度行えばいいの?」
b_lis022.gif  「あまりに滞納トラブルが多すぎて困っている・・・。」
b_lis022.gif  「効果的な滞納督促方法はないものか・・・。」
b_lis022.gif  「滞納訴訟ってどんな風に進んでいくの・・・。」

という疑問などがかなり解決できたのではないかと思います。

20120526_1_small.jpgさらに、今回は特別企画として、滞納訴訟のスペシャリスト集団である法律事務所オーセンスの森田弁護士にご出講いただき、訴訟手続きの具体的な流れや滞納督促について講演いただきました!

1時間15分の講演の後も、内容が内容だけに、受講者の皆さんもヒートアップ。

質問がひっきりなしに飛び交い、30分ほど予定よりオーバーしてしまいました。(^^;

受講生の中にも実際に訴訟や滞納を経験されている方がかなりいらっしゃったこともあり、関心の高いテーマで、次回、復習編として再度このテーマを掘り下げてもいいのかなと思っています。


第4回浦安大家塾を開催しました!

第4回のテーマは、「絶対満室になる!不動産会社との付き合い方とは?あなたは「人気者」大家さん?それとも・・・」。

b_lis022.gif  「不動産会社との連携がいまいちな気がする・・・。」
b_lis022.gif  「言ったことをなかなか実行してくれない・・・。」
b_lis022.gif  「積極的に入居募集されていない気がしてならない・・・。」
b_lis022.gif  「しっかりと募集、管理されているか不安で仕方ない・・・。」

というような不安を抱えている方向けに不動産会社との付き合い方について解説しました。

P1080799_small.JPG今回は21名もの大家さんにご参加いただきました!

テーマ自体はシンプルなものだったのですが、意外にも、

「濃く、深い内容だった・・・。」

という感想を多くいただきました。(^^

ご受講、お疲れさまでした〜。

第3回浦安大家塾を開催しました!

3/17(土)、第3回浦安大家塾を開催いたしました。

第3回のテーマは、「居住用でも活用できる定期借家契約徹底解説!」

b_lis022.gif  「滞納者が居座り続けて困っている・・・。」
b_lis022.gif  「不良入居者を更新させたくない・・・。」
b_lis022.gif  「貸主側に有利な契約形態はないものか・・・。」
b_lis022.gif  「やっかいな入居者がでてしまった・・・。」

このような問題のリスクヘッジ法として、定期借家契約の導入についてお話しました。

urayasu_20120317_1.jpg第3回は、11名の大家さんが参加されました。

今回は、滞納された経験のある方や、実際に現在訴訟中の大家さんが参加されました。

もうすぐ判決がでる方もいて、次回4月の第4回浦安大家塾でその体験談を発表いただけることになっています。(^^。

このような体験談を聞ける機会はそうはありませんのでとても貴重ですね。

第2回浦安大家塾を開催しました!

2/11(土)、第2回浦安大家塾を開催いたしました。

第2回のテーマは、ズバリ、「なぜあの大家さんの物件はいつも満室なのか?」

b_lis022.gif  「仲介会社を動かす魔法の動機づけとは?」
b_lis022.gif  「逆手にとって利用できる仲介会社の裏事情とは?」
b_lis022.gif  「どんな物件でも入居待ちにできる最新募集方法とは?」
b_lis022.gif  「最新ポータルサイト活用法徹底解説!」

について解説しました。

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