第46回浦安大家塾を開催しました!_2016年11月27日

今回は、

大暴露!融資戦略2017’
地銀・信金etcにヒアリングして分かったこと

というテーマで開催しました。

b_lis022.gif 「融資に関する最新情報が知りたい!」
b_lis022.gif 「新規だけじゃなく、借り換えに興味がある!」
b_lis022.gif 「どうやったら取引銀行を増やせるのか知りたい!」
b_lis022.gif 「他の大家さんの融資獲得法を知りたい!」

といったことをテーマとして取り上げました。

20161202_01.jpg「融資」というと、不動産投資家にとって、もっとも関心の高いテーマといえます。

実際、今回の大家塾、告知して数日で満席になってしまい、キャンセル待ちがでたほどです。

特に今回、単なる一方的なセミナーというわけではなく、

「融資に関する公開ヒアリング」

ということで、融資の最前線で活躍する某有名地銀さんの本支店長Aさんにお越しいただき、不動産投資家であれば聞きたいと思われるような質問・回答を繰り広げると告知していたため、なおさら注目度の高い回になったかと思います。

今回、Aさんのお話を聞いて思ったことは、


・銀行担当者の裁量って、以外に大きい!?

・担当者に、「この融資に取り組んでやる!」と思いこませることができれば勝ち!?

・銀行を味方につけるためにも、日々、属性の向上に努めるべき!


ということです。


不動産投資では、金利はもちろんなのですが、融資期間がもっとも重要になってきます。(融資金額ももちろん大切ですが、その融資額も借入期間によって左右されます。)

いくら利回りが高くても、短い借入期間では、返済額が大きくなってしまい、キャッシュフローが残らずに、実質的にお断りになってしまう、というものです。

耐用年数の壁、という言い方もされるようです。

確かに、木造アパートの耐用年数は22年ですので、例えば、築15年の物件だと、7年ほどの借入期間しかとれない、という銀行がほとんどです。


しかしながら、今回のAさんの話では、あくまで原則の話なので、実際には、耐用年数超えの融資も可能だし、あくまで個別の問題、ケースバイケースの問題だ、ということでした。


確かに、成功される大家さんは、どなたも、耐用年数超えの融資をしてもらっているという方も多いです。


確かに、信用棄損になる、という危険性はありますが、それでも、誰から見ても良いと思える物件だったら、1年でも長く借りて、返済の負担を軽くしようとするのが当然です。


それが、属性を高めることで、また、担当者が、「この融資案件を通して見せる!」という気持ちがあればあるほど、例外的な条件がどんどん引き出していけるのかなとも感じました。


よく例に出されることですが、同じ、フルローンといっても、

自己資金がまったく0でのフルローンは、

「こいつ、お金がないからフルローン希望って言ってるのか・・・。」

と思われてしまうだけですが、豊富な自己資金が背景にある方のフルローンは、

「出そうと思えば自己資金を出せるけど、どれだけ融資が組めるかを確かめたい。」

と受取られ、結果的にフルローンが実現できる、というもので、前者と後者とは性質がまったく異なっています。


そのような意味で、属性は、とにかく高めていく必要があるなと痛感しました。

さて、今月の一冊のコーナーでは、今回は、「最速で億を稼ぐ! 不動産投資[成功の原理原則] 」「CF不動産投資〜家賃収入1億円 キャッシュフロー1000万円を突破した人の次なる戦略とは?〜 」という2冊の本をご紹介しました。

最速で億を稼ぐ!  不動産投資[成功の原理原則]
木下たかゆき
ぱる出版
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CF不動産投資〜家賃収入1億円 キャッシュフロー1000万円を突破した人の次なる戦略とは?〜
才津康隆
サンライズパブリッシング (2016-10-22)
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ともに、規模的には、メガ大家、といったレベルではなく、まさしく、「ギガ」大家。

規模を拡大していくためにはどうすべきか?どうあるべきか?

といった本質的なことが書かれています。

特に、売却の戦略や、再生物件への取り組み方などが、私には非常に参考になりました。

既にある程度のステージにある方も、また、これからスタートという方でも、非常に参考になり、また、刺激になる本ですので、ぜひご覧いただきたいと思います。

不動産投資本って、自分が置かれたステージによって、使える箇所や感じ方がまるで違うものになりますよね。

まあ、それを言ってしまえば、あらゆる本がそうなのかもしれませんが・・・。

いい本は、自分の「次世代に残したい本」棚に入れてストックしていきます!

今回の2冊、ぜひご一読ください。(^^




第46回 浦安大家塾 受講者の声

■それぞれの専門の方の話しが聞けて参考になりました! (千葉県印西市 Y.K 様)

谷本さん
本の紹介、参考になりました。

大川さん
融資編。いろいろな角度で話して頂き、参考になりました。

豊竹さん
直接銀行の方からの話を聞かせて頂き、参考になりました。

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借換えをトライしようと思いました! (千葉県市川市 K.K 様)

非常に参考になりました。

借換えのトライをしようという気持ちになりました。

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融資は個別案件性が高いと実感しました!(千葉県松戸市 M.T 様)

融資は個人の資産、属性を背景とした、個別案件性が強いことを改めて実感しました。

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■生の声が参考になった!(港区 M.K 様)

本日は生の声を教えていただき、ありがとうございます。

大変参考になりました。

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■具体的な内容が多く、有意義でした!(千葉県船橋市 Y.Y 様)

属性チェック購入検討表など具体的な内容が多く、大変有意義でした。

法人関係の話が更にあると、よりありがたいです。(1法人1物件スキームなど)

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■審査の内容など、融資担当の方から聞けて勉強になった!(世田谷区 M.K 様)

融資担当の方から審査の内容どういった視点から融資を考えているかといった話が聞けました。

今後の物件購入に非常に勉強になりました

ありがとうございました。

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■普段は聞けない話が聞けた!(東京都小平市 T.N 様)

普段は聞けないお話が聞けてとても参考になりました。

ありがとうございました。

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■具体的で詳しいセミナーで分りやすかった!(文京区 M.T 様)

具体的で詳しいセミナー大変わかりやすかったです。

ありがとうございました。

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■今後の融資戦略の参考になりました!(埼玉県所沢市 E.S 様)

今回は大変有意義なお話しをありがとうございました。

今後の融資戦略の参考となりました。

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■系統的な抗議で資料などで分り易かった!(千葉県浦安市 H.M 様)

いつもありがとうございます。

銀行について系統的に講義頂き、よく理解できました。

属性の点数のつけ方審査資料例を提示頂き、よくわかりました。

某地方銀行の方の説明も実際かよくわかりました。

団体信用生命保険を使える可能性は銀行による事もわかり、為になりました。

カードも整理するように致します。

現在建て替えや小物件案件を考えておりますので、大変勉強になりました。

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